賃貸住宅経営のコツは、入居者の視点で考えることです。

不動産関連の実務を行っていると、
古い文化住宅で、空家になっているところが、
最近よく目立ちます。

 

昔は「賃貸経営は不労所得」と言われ、
不動産管理会社に任せてさえいれば、
楽して、お金を儲けることができました。

 

しかし、今の少子高齢化、
人口減少社会下では、
今までの殿様商売的な考え方では、
賃貸住宅市場での生き残りは難しいと言わざるをえません。

 

これからの時代は、入居者=お客様という視点が大切で、
いかに、入居者にリーズナブルな価格で、
快適な住環境を提供するかが、問われているのです。

 

話は変わりますが、
東京ディズニーランドの利用者は、
新規客と既存客の比率はいくらだと思いますか?

 

実は、1:9だと言われています!

 

つまり、ディズニーランドは既存客の心をがっちり掴むことで、
新たな顧客獲得のための、
営業費用などに資金を投じる必要があまりなく、
その分、既存客の満足度をUPさせるために、
アトラクションの充実、入れ替えなどに、
資金を振り向けることができるのです。

 

そして、このようなディズニーランドの経営戦略は、
賃貸住宅経営にも応用して考えることができます。

 

賃貸住宅経営において、
一番大切なことは、空室対策です。

 

昔のような人口増で、住宅不足の時代は、
転出入が多い方が、敷金や礼金を取れて経営的に良いとされていましたが、
現在では、供給過剰のために「敷金礼金ゼロ」物件も珍しくないのです。

 

また、家賃も下落傾向ですから、
新しい入居者に今までと同じ家賃をもらうことも難しい現状です。

 

このようなことからも、優良な入居者に長く住んでもらうために、
空室対策を行うことが、収益を上げることに繋がるのです。

 

 

さて、「テナントリテンション」という言葉をご存知でしょうか?

 

テナントリテンションとは、
直訳すると、テナント=借主、リテンション=維持する、となります。
つまり、入居者になるべく長く住んでもらうための、あらゆる行為を指します。

 

入居率を高めるには、オーナーさんの日々の対応が重要です。

 

ある統計によると、
部屋を退去する理由の85%は、就職、転勤、結婚などですが、
残りの15%は現在の住環境や管理への不満、
つまり、オーナーさんの努力不足が原因となっているのです。

 

例えば、雨漏りが激しいとか、エアコンが壊れたとなると、
入居者の不満は、想像以上のはずです。

 

このようなクレーム時こそ、
すぐに、業者に修繕依頼するなどの素早い行動が、
入居者の満足度UPにつながるのです。

 

しかし、仮にこれが、
サービス業であるという意識の薄いオーナーさんが、
不動産会社に任せで、クレームを放置していたとしたら、
どうなるでしょうか?

 

きっと、入居者はそのうち出ていってしまうことでしょう。

 

ですので、入居者のクレーム対応は、
迅速に行うことが大切です。

 

また、残念ながら入居者が退去した場合ですが、
退去者には、必ず退去理由を聞くように心がけましょう。

 

不動産会社が管理をしている場合も、
必ず実施するようにお願いするべきです。
できれば、アンケートを取ったほうが良いです。

 

アンケートは、入居者の声ですから、
入居物件や大家への不満などが見え、
今後の退去者を減らすために何をするべきかがわかるはずです。
また、次の入居者を早く決めるために、
どこをリフォーム・修繕するべきか把握できます。

 

以上のように、これからの賃宅住宅経営は、
東京ディズニーランドのように、
入居者の満足度をUPさせて、
末永く利用してもらえるように努力していくことが重要です。

 

2013年1月15日記事作成

 

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