不動産を売却した時の税金について教えてください。

不景気で、夫の収入が減ってしまい、
住宅ローンや固定資産税の支払いを滞納するようになりました。
首が回らなくなる前に、持ち家を売却したいのですが、
不動産を売却する時には、税金が発生すると聞きました。
税金の申告方法など詳しく教えてください。

 

不動産の売却時に所得が発生した場合、
その譲渡所得に対して所得税がかかってきます。
そして、この譲渡所得については、給与所得とは別に、
申告分離課税という形で、課税されることになります。

 

通常は、1人で2つ以上の所得がある場合、
総合課税という形で、それらを合算した額に対して課税されますが、
この総合課税については、所得が増えるほど税率も高くなる
累進税率が適用されています。

 

こういった背景から、不動産や株式等の売却時は、
上記の総合課税方式では、税負担上好ましくない理由から、
他の所得と分離して課税されるようになっているのです。

 

所得の計算方法

譲渡所得 = 譲渡収入(売却価格) - (取得費+譲渡費用) - 特別控除額

この譲渡収入には、固定資産税の清算金を含めます。
固定資産税の日割計算の考え方は、こちらの記事を参照してください。

 

取得費とは

取得費とは、取得価額から、取得日から譲渡日までの
減価の額を差し引いた金額を指します。

取得費 = 取得価額 - 取得日から譲渡日までの減価の額

 

取得価額に含まれる経費一覧

売却した土地・建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費など。
合わせて、下記の経費も含まれます。

  • 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含む。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含む。)、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
  • 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  • 土地の測量費
  • 所有権などを確保するために要した訴訟費用(遺産分割訴訟費用除く。)
  • 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
  • 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
  • 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

固定資産税は含みませんので、注意してください。

 

取得価額がわからない場合

先祖伝来の土地建物などの場合、取得時の資料が残っておらず、
取得費が分からないことがあります。
このような場合は、概算取得費として、
実際の取得費の代わりに、譲渡収入の5%を取得日とすることができます。
また、実際の取得日が売却金額の5%相当額を下回る場合も同じです。

取得費 = 譲渡収入金額 × 5%

 

取得日から譲渡日までの減価の額とは

住宅については、使用または期間の経過によって価値が減少するため、
取得価額は、その所有期間に応ずる償却費を控除して計算します。

償却費 = (取得価額×90%) × 償却率 × 経過年数

取得価額に90%を掛けるのは、残存価額を求めるためです。
ここでは、建物は、寿命が来ても最低限建物の価値が10%は残ると考えます。

 

また、建物の構造に対する法定耐用年数と償却率は、下記のとおりです。

 

法定耐用年数(事業用)

償却率

(事業用)

法定耐用年数(非事業用)

償却率

(非事業用)

木 造

22年

0.046

33年

0.031

木造モルタル造

20年

0.050

30年

0.034

鉄骨鉄筋コンクリート造

47年

0.022

70年

0.015

金属造(骨格材肉厚3mm以下)

19年

0.052

28年

0.036

金属造(同3mm~4mm以下)

27年

0.037

40年

0.025

金属造(同4mm以下)

34年

0.030

51年

0.020

 

譲渡費用とは

下記の土地や建物を売るために直接かかった費用を指します。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料等

 

譲渡所得税の計算

土地や建物の譲渡所得は、購入してから譲渡するまでに、
どのくらいの期間、その土地や建物を所有していたかによって、税率が異なります。
これは、バブル経済期の土地転がしの問題があったため、
土地の短期売買を抑制することが目的で税率区分が分けられています。

譲渡の区分

所得税

住民税

短期譲渡所得(所有期間5年以下)

30%

9%

長期譲渡所得(所有期間5年超)

15%

5%

 

 

【2014年4月20日記事作成】

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