マイホームを売却して損失が発生した場合の税金について

住宅ローンを返済できなくなり、
マイホームを任意売却することになりましたが、
購入価格を大幅に下回る価格で売却したので、
損失が発生しました。
このような場合、税金の還付など受けられるのでしょうか?

 

通常、不動産を売却して譲渡損失が発生した場合、
その損失額を他の不動産の譲渡所得から控除できますが、
その控除をしてもなお控除しきれない損失額は、
事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

 

しかしながら、譲渡の年の1月1日において、
所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡して、損失が発生した場合、
一定の要件を満たせば、他の所得と損益通算することができ、
これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失額については、
その譲渡の年の翌年以後3年間にわたって、繰越控除が可能です。

 

平成27年12月31日までに譲渡した場合が適用条件となります。

 

特定マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

損益通算及び繰越控除の特例の流れ

 

わかりにくいので、実際の計算例を見てみましょう。

3,000万円(売却額)-5,000万円(購入額)=-2,000万円(譲渡損失額)
4,000万円(住宅ローン残高)-3,000万円(売却額)
=1,000万円(損益通算限度額)

この1,000万円が、特定マイホームの譲渡損失の損益通算限度額となります。

 

例えば、譲渡年度の所得金額が、600万円とすると、
この600万円を損益通算することができ、
控除しきれなかった400万円が、翌年度に繰越控除することができます。

特例の適用要件

  • 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。
  • 以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
  • 返済期間が10年以上の住宅ローンの残高があること。
  • マイホームの譲渡額が住宅ローンの残高を下回っていること。

特例の適用除外

  • 合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ繰越控除が適用できません。
  • マイホームの売主と買主が、生計を一にする親族関係にある場合などは、損益通算及び繰越控除が適用できません。

 

その他、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について、
詳しい内容、申請手続きについては、国税庁サイトをご覧ください。

 

 

【2014年5月24日記事作成】

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