建替えする場合は、持ち家は年内につぶした方がいいの?

この持ち家をつぶして、建替えをするケースでは、
注意が必要です。

 

家屋滅失の時期と、土地・家屋名義によっては、
建替え特例という制度が適用され、
1年間だけ、節税につながることがあります。

 

 

まず、建替え特例という制度について説明しましょう。
通常、固定資産税評価は、
賦課期日状態の現況で判断しますので、
1月1日に、家屋が滅失していた場合は、
住宅用地の課税標準額の特例が効かなくなり、
更地評価によって、高額の税金を支払う必要があります。

 

ただ、この評価方法では、
持ち家をつぶして、建替えする場合、
工事のため、一時的につぶしていた状態で、
賦課期日を迎えて、税額が跳ね上がるという、
かわいそうな土地所有者がたくさん出てきて、
問題となりました。

 

そこで、国の方から、建替え特例の制度が設けられました。
一定の条件を満たせば、賦課期日に家がなくても、
更地評価をされることはありません。

 

 

では、具体的に条件を見てみましょう♪

 

①前年度に、住宅用地の特例を適用されていた。

 

②前年の年末に、新築家屋の工事着工が始まっていた。

 

 

 

ここの条件が、実務上よく争います。
なにをもって、工事着工というのでしょうか。

 

建築確認が下りただけでは、市役所は認めてくれません。
「遣り方」「根切り」工事くらいがされていると大丈夫でしょう。

 

③住宅の建替えが、建替え前と同一の敷地で行われること。

 

たとえば、別所有者から敷地を一部買い増して、建替えときは、
買い増した土地には、建替え特例は適用されません。

 

④今年度の土地及び家屋の名義が同一であること。

 

この「同一」は、同一の人間である必要はありません。
直系親族及び娘婿(サザエさんでいえば、磯野波平とフグ田マスオの関係)
であれば、同一とみなされます。

 

したがって、年の途中で、他人から土地建物を購入し、
その年の年末までに、家屋を取り壊してしまうと、
建替え特例は適用されません。

 

 

 

以上のような感じです。

 

うまくやれば、土地は住宅用地の特例を効かした状態で、
旧家屋は滅失、新築家屋も課税されないことになりますので、
結構、節税につながると思います。

 

まあ、ただ工事の着工だけは、
本当に気をつけてください。

 

実務上も、「工事の着工」をめぐって、
役所と、土地所有者・業者が揉めています・・・。

 

あと、各市町村で、そんなに取り扱いが異なることはないと思いますが、
一応、当該市町村に建替え特例制度について、訊いておくといいでしょう。

 

 

2011年8月15日記事作成

目的別に記事を探す

土地の固定資産税を節税したい方

固定資産税の節税は、相続税・不動産取得税・登録免許税の節税にもつながります。
道路非課税で、固定資産税を安くしよう!!
実測課税で、固定資産税を安くする!!
土地の地積が登記簿より実測が小さい場合、過去5年間に遡って還付を受けられますか?
店舗兼住宅は、ビフォーアフターのように用途変更で、土地の税金が安くなります。
別画地認定で、側方路線影響加算・二方路線影響加算適用をはずし、固定資産税の減額を狙おう!!
隣地を買い足した場合、固定資産税はどうなりますか?
マイホームを購入する予定の方
持ち家を宅地分譲で購入するなら、計画的に選んで、固定資産税を節税しよう!!
二世帯住宅を建築して固定資産税を節税しよう!
土地所有者(地主)の方
都市部に持っている農地は、耕作を続けるべきでしょうか?
農地転用をすると、固定資産税はどれくらい上がりますか?
農地転用して、賃貸住宅を建てたら、税が軽減されます。
土地区画整理事業と固定資産税の関係について
賃貸住宅経営のコツは、入居者の視点で考えることです。
土地活用するなら、高齢者住宅を建設すべき3つの理由
駐車場は、アスファルト舗装によって固定資産税が増えることがあります。

家屋の固定資産税を節税したい方

新築住宅にかかる固定資産税(家屋)の減額措置
住宅耐震改修に伴う固定資産税減税制度
住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税減税制度
熱損失防止(省エネ)改修に伴う固定資産税減税制度

固定資産税の滞納でお困りの方

固定資産税を滞納した場合の差し押さえについて教えてください。
会社の倒産や自己破産によって、固定資産税は免責になるのですか?
住宅ローンを借り換えて固定資産税の滞納を防ごう!
住宅ローンを滞納し、競売申立になったらどうなるのでしょうか。

遺産相続や相続税の納税でお困りの方

親が亡くなったけど、相続登記した方がいいの?
空き家を所有しているのですが、維持管理に困っています。
【特集】空家等対策の推進に関する特別措置法について
【税制改正】空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例について

土地活用を希望される方

賃貸住宅経営のコツは、入居者の視点で考えることです。
土地活用するなら、高齢者住宅を建設すべき3つの理由

不動産の売買を希望される方

マイホーム購入に関する費用について
所得税・住民税による住宅ローン減税について
自己資金による住宅購入等における所得税特別控除について
住宅取得時の贈与税の非課税措置が拡充・延長されます。(2012年税制改正大綱)
家屋の解体費用と必要な手続き(建物滅失登記等)について
家屋を解体したら、土地の税額はどれくらい増えますか?
建替えをする場合は、持ち家は年内につぶした方がいいの?
不動産を売却した時の税金について教えてください。
マイホーム(居住用財産)の譲渡所得の特例について
マイホームを売却して損失が発生した場合の税金について

建替えをする場合は、持ち家は年内につぶした方がいいの?関連ページ

親が亡くなったけど、相続登記した方がいいの?
親が亡くなった後、問題となるのが「相続」です。 ここでは、固定資産税と相続の関係について説明しています。
固定資産税の負担調整措置が全然わかりません。
ここでは、固定資産税算定の元となる課税標準額について、負担調整措置制度の解説をしています。
都市部に持っている農地は、耕作を続けるべきでしょうか?
都市部の農地は、収益に対して、固定資産税の税負担が過大です。どうして、そのような制度になっているか、詳しく説明しています。
家庭菜園は、固定資産税は畑で評価してもらえるのかしら?
家庭菜園は、固定資産税の土地評価において、はどのような地目認定、評価がされているのか、説明しています。
未登記家屋は、固定資産税は課税されないのでしょうか?
未登記のまま、家屋を建てた場合、固定資産税は課税されるのか、役所の調査実務を踏まえて、解説しています。
固定資産税評価の価格基準日はいつですか?
固定資産税評価の価格基準日と、賦課期日との関係などを説明しています。
マイホームは、持ち家かマンションか、どっちが固定資産税はお得?
マイホームを買うなら、固定資産税的には、持ち家かマンションか、どちらを選ぶべきか、アドバイスしています。
固定資産税の価格妥当性を、縦覧によって確かめたい。
ここでは、所有物件の固定資産税評価額に関する価格妥当性を調べるために、縦覧制度の利用方法を解説しています。
農地転用をすると、固定資産税はどれくらい上がりますか?
農地転用した場合、固定資産税がどのように変化するか、説明しています。
土地の地番と住居表示は違うのですか?
よく混同する、土地の地番と住居表示の違いについて、わかりやすく解説しています。
固定資産税の減免制度を教えてください。
固定資産税の減免と非課税の違い、どのような場合に適用されるのか等について詳しく説明しています。
固定資産税は、会計年度方式(4月1日から3月31日まで)なのですか?
固定資産税は、暦なのか、会計年度なのか、いつからいつまでの期間の税金なのか、素朴な疑問にお答えしています。
なぜ、固定資産税の納税通知書と公課証明書で税額が異なるのですか?
固定資産税の納税通知書と公課証明書で税額が異なるのが、なぜか説明しています。
里道って、固定資産税は非課税なのですか?
里道は、固定資産税が課税されるのか、里道の歴史的背景も踏まえて、解説しています。
隣地の方と境界争いをしているのですが、筆界特定制度を教えてください。
境界紛争となったときに、活用すべき筆界特定制度について解説しています。
固定資産税の支払名義の変更は、どういった手続きを踏むのですか?
ここでは、固定資産税の納税通知書記載の支払名義について、名義変更の手続きについて、回答しています。
市街化区域と市街化調整区域とでは、固定資産税は異なるのですか?
この記事では、都市計画法における市街化区域及び市街化調整区域についての解説のほか、固定資産税がどのような課税されるのか解説しています。
固定資産税の納税通知書が送られてこないのですが?
この記事では、土地・家屋といった固定資産を所有しているにもかかわらず、納税通知書が送られてこない点について、公示送達制度と合わせて解説しています。
会社の倒産や自己破産によって、固定資産税は免責になるのですか?
ここでは、会社が倒産した場合や個人による自己破産した場合に、固定資産税が他の債務と同様に、免責となるのか解説しています。
固定資産税を滞納した場合の差し押さえについて教えてください。
ここでは、固定資産税を滞納した場合に発生する滞納金の計算や財産や給与の差し押さえがどのように行われるか詳しく解説しています。
住宅ローンを滞納し、競売申立になったらどうなるのでしょうか。
この記事では、住宅ローンの返済を滞納し、銀行によって競売を申し立てられた場合、どういった流れで手続きで進んでいくのか詳しく解説しています。
土地を分筆登記したら、どのように固定資産税は評価されるのですか?
ここでは、土地を分筆登記した場合、どのように固定資産税の評価がされるのか、詳しく解説しています。