二世帯住宅を建築して固定資産税を節税しよう!

東日本大震災以後、家族の「絆」の重要性が再認識され、
親世帯と子世帯の同居が以前より見られるようになりました。
子世帯にとっては、最近は共働きが多くなってきているため、
祖父母に孫の面倒をお願いできることも、背景にあるようですね。

 

 

こうした親世帯と子世帯の2世代が暮らす場合は、
二世帯住宅を建築した方が固定資産税の節税や相続対策に有効です。
ここでは、固定資産税の節税について考えてみましょう。

 

二世帯住宅は、固定資産税の住宅用地特例をより活かすことができる!

まず、二世帯住宅が固定資産税の節税に有効というのは、
家屋の方ではなく、土地の住宅用地特例において、
戸数を2戸としてカウントできることを意味します。

 

住宅用地制度については、住宅用地制度と固定資産税の減額措置で詳しく解説していますので、
詳細はそちらで確認していただきたいのですが、
ポイントは、所有土地面積が200㎡を超えてくる場合は、
二世帯住宅の方がメリットが大きいということです。

 

 

上図をご覧いただきたいのですが、
この事例では、敷地面積が300㎡あり、
住宅戸数が1戸では、小規模住宅用地特例は
200㎡までしか適用できませんので、不利です。

 

実際に計算してみると、

<住宅戸数1戸の場合>
固定資産税評価額
200,000円×300㎡
=60,000,000円
固定資産税課税標準額
①200,000円×200㎡×1/6(小規模住宅用地)
=6,666,666円
②200,000円×100㎡×1/3(一般住宅用地)
=6,666,666円
①+②=13,333,332円

 

<住宅戸数2戸の場合>
固定資産税課税標準額
200,000円×300㎡×1/6(小規模住宅用地)
10,000,000円

 

住宅戸数2戸の場合の方が、
課税標準額ベースで、約333万円安くなり、
税額ベースだと、約46,000円の差となり、
これが、長期間にわたって、固定資産税の納税をしていくと考えると、
決して無視できる金額ではないことがわかります。
(同様に、都市計画税も差額が発生します。)

 

二世帯住宅は、建築の仕方次第で固定資産税が変わる!?

上記のとおり、二世帯住宅を建てた場合において、
固定資産税上のメリットについて解説しました。

 

ただ、二世帯住宅を新築した場合は、
下記の三つの要件全てを満たしていないと、
新築住宅軽減や住宅用地特例を二戸分適用することができません。

①構造上の独立性
それぞれの住居部分が壁や天井などによって他の住宅部分と完全に分断されており、
一棟の住宅において他の独立した住宅部分を通過することなく外部と出入りできる。
②利用上の独立性
それぞれの住宅部分に専用の玄関、台所、トイレ等の住宅としての機能を保つための設備が
備わっており、他の住宅部分を利用しないで、それぞれの住宅部分で独立して生活できる。
③それぞれの住宅部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること

 

イメージとしては、独立した2戸の住宅が、
1階と2階にそれぞれあるプチ分譲マンションって感じですね。

 

このような構造を持っていないと、
住宅戸数は2戸として認定されないので、
二世帯住宅を建築するときは、よく注意しておきましょう。

 

 

2013年11月17日記事作成

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