別画地認定で、側方路線影響加算・二方路線影響加算適用をはずし、固定資産税の減額を狙おう!!

これから説明します内容は、
どちらかというと、個人より、事業者向けの節税対策ではありますが、
もちろん、個人でも応用の利く内容です。

 

側方路線影響加算

 

さて、まず側方路線影響加算ですが、
固定資産税評価においては、
個別の土地を評価するにあたっては、
画地の間口、奥行、形状、街路との接し方などによって、
価格に影響が出ることから、
その程度に応じて、補正を入れています。

 

通常は、減価補正が多いですが、
角地のように、正面と側方の両方から宅地利用できる場合は、
通常の一方路線地と比べて、価値は高いと判断されます。

 

側方路線の影響が、どれくらいの割合で路線価に加算されるかは、
下表のとおりとなっています。
(この表は、固定資産評価基準に定められた標準的なもので、
実際は、各市町村間で、加算方法は異なることがあります。)

 

 

角地と準角地の違いは、
角地が、交差点に接している一方で、
準角地は、一方路線の角になっています。

 

 

さて、具体的に、節税対策を見ていきますが、
やはり、都心の商業地は、路線価が高いので、
側方路線影響加算で、数%でも加算されると、
納税額に、かなり響いてくると思います。

 

例えば、下記の事例で考えてみましょう。

 

 

角地を有効に活用し、駐車場・駐輪場に、
西側からも、南側からも利用できます。
そして、両方向から店がはっきりと見えますので、
宣伝効果も良いでしょう。

 

しかしながら、
固定資産税評価は、
側方路線影響加算として、
180,000円×0.08=14,400円/㎡が加算されます。(普通商業地区を想定)
(側方路線の間口、奥行補正などは考慮していません。)

 

路線価が高かったり、敷地面積が広大だと、
さらに、加算額が膨らむことにもなるので、
この側方路線影響加算はなかなか無視できませんね。

 

そこで、下表のような節税対策をしてみると、良いかもしれません。

 

 

角地利用を諦めて、
駐車場・駐輪場を店舗の東側に設置します。
広告方法としては、店の屋上に看板を設置する、
あるいは、今まで駐車場・駐輪場として利用していたところを、
店側敷地と完全に分断した上で、
広告スペースを設けてみるなど、考えられると思います。

 

また、駐車場・駐輪場として引き続き利用したい場合でも、
土地を分筆した上で、店側敷地と完全に分断してしまい、
別画地認定をしてもらえるように、
役所の担当者に交渉してみるのもいいかもしれません。

 

 

二方路線影響加算

 

次に、二方路線影響加算について見てみましょう。
固定資産評価基準別表に記載されている加算率は、以下のとおりです。

 

 

平行する二つの道路に挟まれた画地は、
一方路線地に比べ、角地ほどではないですが、
宅地としての利用価値が高いので、その分の増価影響が加算されます。

 

よくある例として、アパートで、表通りからも、裏通りからも
通路として利用できるようにしていることがありますね。

 

 

しかしながら、節税対策として考えるならば、
本当に、裏通りへの通路が必要かどうか検討してみるべきですね。

 

入居希望者に対するアピールポイントとして、
裏通りからの方が、断然、駅やスーパーなどにアクセスしやすいならば、
現状のままにすべきですが、
そうではない場合は、下図のように、
隣地の方に、通路部分を売却してしまって、
二方路線影響加算の適用をはずしてしまうのも手です。

 

 

重要なことは、節税対策のことばかり考えるのではなく、
多少の税負担覚悟で、利便性を活かして土地を活用していくのか、
あくまで節税対策優先でいくのか、
土地活用として今後どうしていきたいか、を基準にして考えましょう。

 

 

2011年9月28日記事作成
2013年9月29日一部訂正

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