分譲マンションの建替えと建替え特例について

建替え特例については、
こちらで、詳しく説明していますが、
分譲マンションを建替えする場合はどうなるのでしょうか?

 

ご存知のとおり、分譲マンションは区分所有されていて、
各部屋の専用部分と、廊下・階段などの共用部分とを、
それぞれ、持分ごとに所有している形を採っています。

 

したがって、戸建てを建替えをする場合と異なり、
区分所有者の同意を取り付けるなど、
現状では、建替えをすることは難しい状況にあります。

 

そこで、国では、マンションの建替えを促進するために、
「マンション建替え円滑化法」が施行されています。

 

この中では、
区分所有法による建替え決議がされた場合、
建替えに賛成する区分所有者の3/4以上の賛成が得られ、
建替えの計画(事業計画)とマンション建替組合の運営ルール(定款)を、
都道府県知事が認めた場合、「マンション建替組合」を設立することができ、
建替えに賛成する区分所有者や建替えに参加する民間事業者は、
この組合の「組合員」となります。

 

こうして、法人格のある組合と多数決ルールを持ち込むことで、
マンション建替えを円滑にしているわけです。

 

 

さて、固定資産税については、
建替え特例の適用はどうなるでしょうか?

 

まず、所有者に同一性があるか
という問題がありますね。

 

また、通常の戸建てであれば、
数ヶ月もあれば、建替えは完了しますが、
マンションともなると、取り壊して、建て直すのに、
数年は確実にかかります。
したがって、建替え特例の期間は1年だけでよいのか
という問題もありますね。

 

この答えは、実は国から明確には、
答えが出されてはいません。
つまり、各自治体の判断に任されることになります。

 

個人的には、
所有者の同一性については、
マンション建替え円滑化法の趣旨から判断して、
同一性は当然認めるべきですね。

 

また、建替え特例期間については、
戸建てとは、状況が異なることを考慮して、
火災などの被災住宅用地特例を参考に、
各自治体での条例化、
あるいは、国が通達を出すべきものと思います。

 

いずれにしても、
今後、全国的に分譲マンションの建替え問題が起きてくるので、
国は、早急に対応策を出すべきでしょうね。

 

 

2011年12月4日記事作成

 


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