市街化調整区域農地を宅地に無断転用した場合の行政指導について

主人の実家の近くに、農地があり、
その農地に私たちの家を建てようと考えています。

 

ところが、農地から宅地への地目変更をしようとしたら、
法務局で申請を却下されました。

 

その理由は、実家の土地には、家と車庫があるのですが、
長方形の土地で、入口の所に車庫があり、その奥に家が建っています。
実は、車庫がある所はもともと農地であり、登記上でも農地のままになっています。
しかしながら、固定資産税は宅地として税金を支払っています。

 

今回、家を建てる予定の農地を宅地に地目変更の申請を出したら、
実家の車庫の敷地が、宅地として不法に使われているので、
まず、車庫の敷地を農業委員会の許可を得て宅地に地目変更し、
その上で、今回の新築用の敷地に使う農地を地目変更するよう指導を受けました。

 

そこで質問なのですが、車庫の敷地は、農地なのに、
これまで宅地として固定資産税を払ってきた分は還付されるのですか?
そして、今回の行政指導には従わないといけないのでしょうか?

 

※実際の質問とは、一部内容を変更しています。

 

いまいち、イメージしにくい方もいらっしゃると思うので、
下の図をご覧いただきたいと思います。

 

 

実際の現況がどうなっているかはわかりませんが、
おそらく、こういった状況にあるという前提で、
解説していきたいと思います。

 

固定資産税評価は現況主義

まず、車庫の敷地は本来農地であったが、無断で宅地として利用してきて、
固定資産税も宅地として払ってきたことについては、
これは、固定資産税評価の現況主義によるものなので、問題ありません。

 

固定資産税評価は、あくまで現況で判断しますので、
たとえ、土地の利用が適法でなかったとしても、
それが、固定資産税評価に影響を及ぼすことは、基本的にありません。

 

これは、家屋についても同様で、違法建築物を建てた場合、
建築基準法による工事停止命令や除却(取り壊し)命令が下りますが、
家屋の税金は、たとえ違法であっても、家としての要件を満たせば、課税されます。

 

また、本来農地であったものを、異なる現況利用した場合、
役所によっては、証拠があれば、逆に過去5年に遡って追徴課税されることもあり、
安易な無断転用は避けたいものです。

 

市街化調整区域農地の転用は許可が必要

次に、新築用敷地として利用予定の農地を宅地に転用するために、
車庫用敷地の転用許可を受けるよう行政指導されたことについては、
まずは、農地転用には、届出と許可の2種類あることを知っておく必要があります。
(農地転用手続きについては、こちらの記事で詳しく解説しています。)

 

今回のご質問では転用の「許可」が必要とありましたので、
つまり、この農地は市街化調整区域農地であることがわかります。

 

実は、この許可を破ると、恐いことになります。
原状回復命令ならまだしも、個人だと3年以下の懲役、
又は300万円以下の罰金に処せられることがありますので、
市街化調整区域農地の無断転用は、決して行わない下さい。
(なお、市街化区域農地の場合は、届出だけなので事後でも構いません。)

 

さて、今回の行政指導については、
農地法上のものか、建築基準法のものかはっきりしませんが、
農地法違反状態にあることは、はっきりしているので、
今後のことを考えると、行政指導に従っておいた方が無難だと思います。

 

 

【2013年10月13日記事作成】


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