建築基準法第42条第2項道路の道路後退について

建築基準法により、道路は原則幅員4m以上が必要で、
都市計画区域内では、
道路に2m以上接することが建物を建築する際の条件となっています。
しかし、国内には、昔の基準で整備された道もあり、
これらを道路と認めなければ何かと不都合が生じます。

 

したがって、幅員4m未満でも建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)、
または、都市計画区域への編入日の時点で建物があった場合は、
特定行政庁の指定で、敷地のセットバックにより、
将来的に4mの幅員を確保することを前提に、
建築基準法上の道路と認めることとなりました。
これが「建築基準法第42条第2項道路」で、
通称、「2項道路」「みなし道路」とも言われています。

 

 

 

 

また、敷地のセットバックとは、
敷地の前の道路が「建築基準法第42条第2項道路」の場合、
建物を建てる時には、道路の中心線から水平距離で2mの位置まで、
敷地を後退させることを言います。
向かい側も同様に行うことで、将来的に4mの幅員を確保しようというものです。

 

しかし、土地の状況によりやむを得ない場合には、
特定行政庁が建築審査会の同意を得て、
「1.35m以上2m未満」を指定することも可能です。
(法第42条第3項・第6項)

 



 

通常、セットバック部分は売買対象面積に含まれていますが、
建ぺい率や容積率の算定敷地としては認められませんし、
塀なども造ることはできないので、土地購入時には注意が必要です。

 

また、幅員4m未満の道路には、
接道義務が決定してからその道路に面する敷地で、
建築確認の申請が出されたことがない場合には、
法42条2項道路の指定が受けられるかどうかわからないことがあるので、
同じように、購入時には不動産業者に問い合わせたり、
役所の道路台帳を確認したりすることを心がけましょう。

 

なお、道路の並びに建て替えられた家があっても、
無確認のまま建てられた場合もあるので、
勝手に判断しない方がよいでしょう。
こういう場合、建築基準法の施行日、
または都市計画区域への編入日時点で、
既に家が建っていたことを何らかで証明しなければなりません。
仮にできたとしても、法42条2項道路の指定を受けて、
建築可能になるまで時間もかかるので、いずれにしても注意が必要です。

 

セットバックは道路の片側では完了し一方がまだの場合、
あくまでも以前の道路の中心線から計算しなくてはなりません。
また、もともと曲がっている道路ではセットバック後は、
なるべく整然とした形になるように話し合いもなされます。

 

すでに適切なセットバックが行われている敷地は、
改めて行う必要はありません。
しかし、昔は遵法意識や指導が弱かったので、
不十分なままの敷地も残っています。
このような認識不足に加え、いくつかの並びの建物の敷地を見て、
セットバック後の線がずれている場合は特に注意しましょう。

 

これは、不動産業に携わる者としては、よく遭遇するケースですが、
セットバック後の土地の利用についての取り決めがないため、
個人の花壇や自転車置場などに利用しているのも見かけますが、
道路供用されている以上、通行の妨害となるため、
最近は、自治体によって指導がされているようです。

 

 

最後に、セットバック等により、私道負担することになった場合ですが、
自治体によって、対応は異なりますが、
道路部分の寄付収受するところも多いようです。

 

また、その際、測量や分筆費用も、
自治体が大半を負担してくれることもあって、
自己管理するよりも、おすすめです。

 

さらに、通り抜け道路であれば、
固定資産税や都市計画税の非課税も適用できるので、
忘れずに、非課税申告しておきましょう。
(地方税法の規定で、5年分までしか還付できないので注意!)

 

2012年11月10日記事作成


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