マイホーム(居住用財産)の譲渡所得の特例について

今までボーナス払い併用で、
住宅ローンを返済してきたんだけど、
会社の業績が悪くてピンチなんだ・・。

ボーナスカットされると、
住宅ローンの支払いもヤバそうだね。

最悪、マイホームの売却も考えるとなると、
売却収入に税金がかかるのが嫌だよなあ。

あ、でも大丈夫だよ。
マイホームを売却しても、一定の条件を満たすと、
3,000万円までなら、譲渡所得を控除してくれる制度があるんだよ。

 

マイホーム(居住用財産)を売却したときに、
所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで
控除ができる特例が設けられています。

 

ただし、下記のとおり特例を受けるための条件がありますので、
ご自分の住宅が対象となるか、確認しておきましょう。

 

特例を受けるための条件

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
※ただし、住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、下記の要件をいずれも満たす必要があります。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 

③売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 

④災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

 

⑤親子や夫婦など特殊関係者に対して売ったものでないこと。
特殊関係者としては、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

特例の対象にならない居住用家屋

①この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
②居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
③別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

 

税額シミュレーション

例えば、10年前に4,000万円で購入したマイホームが、
地価の値上がりで、5,000万円で運良く売却できた場合、
譲渡費用(不動産業者への仲介手数料、建物取壊費用など)が、
300万円だったとすると、
譲渡所得に係る所得税は、下記のとおりとなります。

 

まず、譲渡所得の計算について、
所有期間が10年のため、長期譲渡所得となり、
短期譲渡所得に比べて、税率が低くなります。

譲渡の区分

所得税

住民税

短期譲渡所得(所有期間5年以下)

30%

9%

長期譲渡所得(所有期間5年超)

15%

5%

 

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、かなりの税率の差があるため、
もし、マイホームの売却を考えるなら、最低でも5年は待った方が良さそうですね。

 

次に、長期譲渡所得の計算を見てみましょう。

長期譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除
      =5,000万円-(4,000万円+300万円)-3,000万円
      =0円

3,000万円特別控除のおかげで、なんと譲渡所得に係る所得税が課税されなくなります。

 

もし、これを特別控除の適用がなかった場合と比較すると、
下記の表のようになります。

 

譲渡所得

所得税

住民税

合計

本則課税

700万円

105万円

35万円

140万円

特例課税

0円

0円

0円

0円

 


という訳で、最後のまとめとしては、
いろいろな事情で、マイホームを売却せざるを得なくなった場合は、
上記特例の適用条件を確認していただくとともに、
最低でも、マイホーム購入から5年経過してから、
マイホームの売却をご検討いただければと思います。

 

なお、この特例の適用を受けようとする場合は、
確定申告が必要となりますので、ご注意ください。

 

 

【記事作成日:平成28年5月8日】


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