建替えする場合は、持ち家は年内につぶした方がいいの?

この持ち家をつぶして、建替えをするケースでは、
注意が必要です。

 

家屋滅失の時期と、土地・家屋名義によっては、
建替え特例という制度が適用され、
1年間だけ、節税につながることがあります。

 

 

まず、建替え特例という制度について説明しましょう。
通常、固定資産税評価は、
賦課期日状態の現況で判断しますので、
1月1日に、家屋が滅失していた場合は、
住宅用地の課税標準額の特例が効かなくなり、
更地評価によって、高額の税金を支払う必要があります。

 

ただ、この評価方法では、
持ち家をつぶして、建替えする場合、
工事のため、一時的につぶしていた状態で、
賦課期日を迎えて、税額が跳ね上がるという、
かわいそうな土地所有者がたくさん出てきて、
問題となりました。

 

そこで、国の方から、建替え特例の制度が設けられました。
一定の条件を満たせば、賦課期日に家がなくても、
更地評価をされることはありません。

 

 

では、具体的に条件を見てみましょう♪

 

①前年度に、住宅用地の特例を適用されていた。

 

②前年の年末に、新築家屋の工事着工が始まっていた。

 

 

 

ここの条件が、実務上よく争います。
なにをもって、工事着工というのでしょうか。

 

建築確認が下りただけでは、市役所は認めてくれません。
「遣り方」「根切り」工事くらいがされていると大丈夫でしょう。

 

③住宅の建替えが、建替え前と同一の敷地で行われること。

 

たとえば、別所有者から敷地を一部買い増して、建替えときは、
買い増した土地には、建替え特例は適用されません。

 

④今年度の土地及び家屋の名義が同一であること。

 

この「同一」は、同一の人間である必要はありません。
直系親族及び娘婿(サザエさんでいえば、磯野波平とフグ田マスオの関係)
であれば、同一とみなされます。

 

したがって、年の途中で、他人から土地建物を購入し、
その年の年末までに、家屋を取り壊してしまうと、
建替え特例は適用されません。

 

 

 

以上のような感じです。

 

うまくやれば、土地は住宅用地の特例を効かした状態で、
旧家屋は滅失、新築家屋も課税されないことになりますので、
結構、節税につながると思います。

 

まあ、ただ工事の着工だけは、
本当に気をつけてください。

 

実務上も、「工事の着工」をめぐって、
役所と、土地所有者・業者が揉めています・・・。

 

あと、各市町村で、そんなに取り扱いが異なることはないと思いますが、
一応、当該市町村に建替え特例制度について、訊いておくといいでしょう。

 

 

2011年8月15日記事作成


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