FPが教えます!住宅ローンを賢く借り入れ、借り換えする方法

住宅ローン借り入れ イメージ

 

住宅ローンの借入れや借り換えを検討する時、まず何から始めますか?

 

多くの金融機関が住宅ローンを提供していて、どこに申込めばいいかわからない…
どの銀行で借りるのがお得なの?
と、迷ってしまいますよね。

 

金利が一番低い金融機関で借りるのがお得だよね?
それがベストチョイスなんだよね?
と、選択の仕方に不安を感じる人もいます。

 

実は、「みんな」にとって一番良い住宅ローンは同じではありません。

 

個人個人の状況や考え方に応じて、その人に合ったタイプの借り方、返し方があるのです。

 

ここでは、あなたにとってどんな住宅ローンをどのように借りてどう返すのがいいかを一緒に考えていきましょう。

 

住宅ローンの種類・金利タイプ

まず、住宅ローンにはどのような種類・金利タイプがあるのかを確認しましょう。

 

住宅ローンの種類

◆公的住宅ローン

公的住宅ローンには、「財形住宅融資」と「自治体融資」があります。

 

財形住宅融資

一定期間、給与天引きで財形貯蓄をしている方を対象とした融資です。

 

住宅取得価格の90%まで借りられますが、財形貯蓄額に応じた限度額があります。
5年固定金利(全期間固定金利ですが、5年毎に金利見直しされる)で、民間住宅ローンの全期間固定金利タイプに比べて、低めの金利が設定されています。

 

自治体融資

都道府県や市区町村など自治体が、住宅ローンの融資や利用について補助を行うものです。

 

地方銀行や信用金庫など他の金融機関への斡旋により、間接的に融資を促進するものもあります。
融資条件や内容などは自治体によってそれぞれ決められていますが、基本的に、その自治体のエリアに居住している方や働いている方が対象となっています。
自治体融資を行っていない自治体もあるので、各自治体に確認してください。

 

◆フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関とが提携した長期固定金利型住宅ローンです。

 

住宅ローンだけでなくリノベ融資など様々なラインナップが登場していますが、住宅ローンでは、借入期間21~35年のタイプ、より低金利の借入期間15~20年のタイプがあり、更にそれぞれ条件によって一定期間利率優遇される「フラット35<S>」があります。

 

特徴としては、全期間固定金利であることと、団体信用生命保険が任意加入なので、団体信用生命保険に加入できない方も借り入れしやすくなっています。

 

◆民間住宅ローン

銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、JA、保険会社など民間金融機関が扱う住宅ローンでは、融資条件は金融機関それぞれに設定されている基準があります。

 

金利、返済方法なども選択肢があり、借入金額を分けて複数契約し、固定金利と変動金利を併用することができる金融機関もあります。
基本的に団体信用生命保険の加入が必須ですが、告知審査で落とされても別途条件付きで借り入れできる場合もあります。

 

※提携ローン

物件購入時に、不動産会社が提携する金融機関で借りられる民間住宅ローンです。

 

申込みの窓口が不動産会社になるため、物件資料を不動産会社が準備してくれたり、金利優遇などお得になったりすることもあるので、不動産会社に提携ローンが利用できるかどうか聞いてみるとよいでしょう。

 

提携ローンの場合、不動産会社が複数金融機関に審査を出すのを敬遠する傾向があり、そのせいでなかなかローンが決まらないことがあります。

 

あらかじめ一括仮審査サイトを利用して、ご自分が融資条件に合っている金融機関を探しておくと、スムーズにローン付けができ、購入時のトラブルが避けられます。

 

 

このように様々な種類がある住宅ローンですが、それぞれ個別に借入れ条件が設定されているので、まずはご自身が融資条件の対象となっているかをまず確認しておきましょう。

 

公的融資は対象となる人は限定的で、比較的多くの人が民間住宅ローン・フラット35を利用しているのが現実でしょう。

 

手間と費用が重複してかかりますが、複数種類の住宅ローンを併用することで、返済額や金利変動時のリスクを抑えている人もいます。

 

金利タイプ

金利タイプには、以下の3タイプあります。
(財形住宅融資は全期間固定型ですが、利率は5年毎に見直されます)

 

住宅ローン 金利タイプ
出典:『summo』HP

 

◆全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入時に決められた金利が全期間適用されるものです。

 

全期間金利が変わらないので返済額もずっと変わらず、返済計画が立てやすく安心して返済できます。
ただ、他の金利タイプに比べて金利は高い設定になる傾向があり、市場金利が下がってもその恩恵を受けられないデメリットがあります。

 

◆固定期間選択型

固定期間選択型は、2年、5年、10年など借入れ当初の金利が固定される期間を選べるタイプです。

 

金利は固定期間ごとに設定され、期間が長いほど高くなっていきます。
固定期間中は、金利・返済額が変わりません。
期間終了後は変動型か固定期間選択型を再度選択でき、その時点での金利が適用されます。

 

◆変動型

一般的に住宅ローンの変動金利型では、半年後ごと(原則4月・10月)に金利の見直しが行われます。

 

ただし、たいていの金融機関では、「返済額5年毎の見直し(※1)」「見直し返済額の上限125%(※2)」ルールが適用されていて、5年間は金利が変わっても返済額は変わりません。
5年間の金利の変動に応じて元本の減り具合が調整され、6年目に新たな返済額が計算し直される仕組みです。
(「返済額5年毎の見直し」「見直し返済額の上限125%」ルールを適用しない金融機関もあります。)

 

※1「返済額5年毎の見直し」
住宅ローンは、基本的に計画的に返済することを前提に、長期間にわたって返済するローンです。
金利が急上昇した時にそれに応じて返済額が大きく上がってしまったら、返済できなくなるでしょう。
そこで、『5年間、返済額は変えない。金利が上昇した分は、返済額の中の元本に充当する割合と利息に充当する割合で調整する。その結果の残高をもとに、6年目からの返済額を計算し直す』というルールを取り入れているのです。

 

※2「見直し返済額の上限125%」
何年にもわたって金利が上昇し続けた場合、「返済額5年毎の見直し」の結果、残元本が大幅に残ってしまい、それをもとに計算し直される6年目からの返済額は大幅にアップしてしまいます。
もしも返済額が2倍になってしまったら、返済できなくなってしまうでしょう。
そこで、『新たな返済額は、前回返済額の1.25倍以内』というルールを設け、急激な大幅返済額上昇を抑制しているのです。

「返済額:5年毎の見直し」「見直し返済額の上限:125%」ルールのデメリット
急激な返済額上昇を抑制してくれるルールですが、もしも長期間金利が上昇し続けた場合、返済額の多くが利払いに回って元本がなかなか減らない状態になってしまいます。
場合によっては金利返済分が返済額を上回り、未払い利息が発生することもあります。
その状態が続くと、返済しきれなかった残元本と未払い利息を最後に支払わなければなりません。

 

 

借り入れ時の選び方

住宅ローンにおいて、金利の低さは最大の魅力ですね。

 

では、借りる時の最初の金利が一番低いものが、みなさんにとって本当にベストなのでしょうか?

 

金利

◆固定か、変動か

住宅ローンを金利で比較する場合、借入れ当初の金利だけでなく、その後の金利がどのように変わっていくかも大切なポイントです。

 

基本的に、変動金利での返済中は他の金利対応に変更することができますが、固定金利での返済中は変更することはできないからです。
市場金利が上昇傾向にある時は固定金利が安心ですが、下降時にはその恩恵を受けることができないのです。

 

また、いずれの金利でも、次に述べる「金利優遇」によって実際に適用される金利が違ってくるので、それも注目ポイントです。

 

◆金利優遇

多くの金融機関で、住宅ローンの適用金利は店頭表示金利より「金利優遇」(引き下げ)されています。

 

「全期間一定引き下げ」「当初大幅引き下げ(借入れ当初の優遇は大きく、固定期間終了後の優遇は小さくなる)」があります。

 

「当初大幅引き下げ」は固定金利選択型に多く、固定期間終了後は金利・返済額が大きくアップする恐れがあります。

 

長期間の返済を続けるなら、その時期まで何%の金利優遇を受けられるかによって総返済額に大きな違いが出てきます。

 

住宅ローン 金利優遇イメージ
出典:『summo』HP

 

市場金利がどのように動くかは誰にもわかりませんが、変更したいタイミングで変更できるのか、どのような優遇が受けられるのかを、例えば、

 

 

・老後の返済額を抑えたいので長期間しっかり金利優遇を受けたい
・総返済額でお得な方を選びたい
・(総返済額は増えるが)子供の教育費がかかる最初の期間の返済額をできるだけ低くしたい
・10年後に繰上返済するつもりなので当初10年間の金利が低い方が良い


 

など借入れ当初の金利以外の部分でも、自分のライフプランに合わせて考えるべきでしょう。

 

保証料と融資事務手数料

住宅ローンを借りる際、保証料は大きな出費です。
融資時に一括で前払いする方法(外枠方式)と返済額に上乗せして支払う方法(内枠方式)があります。

 

最近では、保証料不要の住宅ローンが増えてきています。
ただその場合、融資事務手数料(たいてい借入金の2%+消費税)が必要で、結局は保証料とそれほど変わりません。

 

融資事務手数料には返戻金はありませんが、外枠方式の保証料は繰上返済したら一部返戻されるので(繰上返済した金額の分を保証する必要がなくなるため)、繰上返済を予定している人は、保証料を支払うタイプの方がお得になる場合があります。

 

繰上返済手数料

住宅ローンを返済している人の多くが、途中で何度も繰上返済しています。

 

100万円貯まったので一部繰上返済する、金利上昇時に返済額が上がるのを防ぐために一部繰上返済で元本を減らす、物件売却で全額繰上返済する場合もあります。

 

繰上返済は、返済期間を短縮して総返済額を減らしたり、毎月の返済額を小さくできるメリットがあるのです。
繰上返済を考えている人にとっては、手数料が安く繰上返済しやすいかどうかもポイントになるでしょう。

 

団体信用生命保険、その他保険

民間金融機関の住宅ローンでは、基本的に団体信用生命保険の加入が融資条件になっていますが、普通は保険料を別途支払う必要はありません。

 

ただ、ローンの種類によっては団体信用生命保険の加入が選択制で、加入する場合は保険料を支払うものもあります。金利が低くても保険料を別途支払うのであれば、その分も計算に入れる必要があります。

 

また、それ以外に任意で加入する「三大疾病」「七大疾病」のように特定の病気や身体状態に応じて補償される保険を扱っている金融機関もあります。
いざという時の補償が付加できるという面から、住宅ローンを選択するのも1つの方法です。

 

金融機関で窓販される火災保険は、保険会社や補償内容の選択肢は限定されますが、保険料が割安な場合もあります。

 

その他特典

金融機関によっては、住宅ローンを利用していると振込手数料や預金利率が優遇されたり、クレジットカードがお得に利用できたりするなど、様々な特典を設けていることがあります。利用頻度の高いものなら、それも選択の参考になるでしょう。

 

 

借り換えすべきタイミングと注意点

低金利時代となって住宅ローンの借り換えを検討している場合、単純に金利や返済額だけを比較していたら結果的には損になる場合もあります。

 

借り換えのメリット・デメリット

<メリット>

・低い金利が利用できる
・ローンを組み直すので、今の収入状況に応じた返済期間や返済方法に変えられる可能性がある
・借り換えの人限定のお得なプランや特典が利用できる(金融機関による)

 

<デメリット>

・手間がかかる・・・借り換えするための申込み・審査・契約など、相当な手間がかかります。
・諸費用がかかる・・・主に以下の諸費用がかかります。

現在の住宅ローンの繰上返済手数料
新たな住宅ローンの融資事務手数料
保証料・保証会社事務手数料
印紙代
現在の住宅ローンの抵当権抹消費用
新たな住宅ローンの抵当権設定費用
司法書士報酬

 

これらの費用をかけてでも借り換えする方がお得になる基準としては、一般的に、『残りの返済期間が10年以上で残高1000万円以上、借り換え前と借り換え後の金利差が1%以上』とされています。

 

金利が低いからといってこれらを計算せずに借り換えてしまって、結果的に損になることのないように注意しましょう。

 

借り換えのタイミング①

借り換えをすると決まれば、早めに借り換えるべきでしょう。

 

ただ、新たな住宅ローンの審査に通らなければ借り換えすることはできません。

 

年収が下がっていたり、転職して勤続年数が短かったり転職後の会社の規模や業種・職種は査定に影響します。
転職したばかりの人は、少なくとも各金融機関が定める融資条件に該当する勤続年数になるまで、申し込むこともできません。
審査時の年齢、住宅ローンの最終返済年齢なども査定に影響し、金利優遇幅が変わることもあります。

 

これらの審査基準は金融機関によって違いがあるので、住宅ローンを賢く選ぶための一括審査申し込みサイトで仮審査してみましょう。

 

借り換えのタイミング②

一般的には「お得になる」から借り換えすることが多いのですが、返済額・返済期間を変えたい時に借り換えすることもあります。

 

例えば、30歳の時に30年ローンを組んでいて40歳になって子供の教育費など出費が増えて毎月の返済額を下げたい場合、現在の住宅ローンの期間延長は基本的にはできません。

 

現在、借り入れしている金融機関との相談の余地はありますが、借り換えてしまった方が、条件が良い場合もあります。残期間20年の現在のローンを、30年のローンに借り換えることで毎月の返済額を小さくすることができるのです。

 

住宅ローンは、無事に最後まで返済することが最も重要なのです。

 

収入や支出の状況が変わって現行のローン返済が難しくなった場合、カードローンや消費者金融で借りて返済し、雪だるま式に借金を増やしてしまう人がいます。
こうなってしまうと、借り換えたくても審査に通らない可能性が高くなります。

 

早めの借り換えは、そうならないための手段でもあるのです。

 

 

住宅ローンを比較検討したい方におすすめのサイト

住宅ローン借り入れ時の審査では、金融機関ごとに審査基準が若干違っています

 

A銀行では借り入れられなかったけれど、B銀行では借り入れできるということもよくあります。
ご自身が「この金融機関で借りたい」と思っていても、その金融機関の融資基準にマッチしているとは限りません。

 

住宅ローンを申し込んでも審査で落とされるのはよくある話で、実際に本審査で落とされると、それは審査記録として残ってしまいます

 

借り入れしたい金融機関を選んだら、まずは「仮審査」でその金融機関が定める一定の基準に適合しているかを確認してから、実際の申し込みをすることをお勧めします。

仮審査は、借入希望者が自己申告した内容を机上審査するものです。
本審査に申し込みする際には、正式な証明書類などを提出し、物件調査など厳格な審査が行われるので、仮審査ではOKが出ていても本審査でNGになる可能性があります。

住宅本舗 一括仮審査申し込みサービス01

 

住宅ローン仮審査を申し込むには金融機関ごとに申し込みが必要となり、入力には各数十分かかります

 

その点、『住宅本舗』の一括仮審査申し込みサービスを利用すれば、必要情報を1回入力するだけで最大6銀行の金融機関へ住宅ローン仮審査を申し込むことが可能です。なお、申込み情報は銀行間では共有されないので、安心です。

 

住宅本舗 一括仮審査申し込みサービス02
※ 本サービス開始にあたり、事前に関係省庁へ各法令適用見解を取得しています。
※ 情報入力システム、情報入力方法、及び情報入力プログラムについて特許取得(第6175582号)

 

住宅本舗 一括仮審査申し込みサービス03
住宅本舗 一括仮審査申し込みサービス04
住宅本舗 一括仮審査申し込みサービス05

 

借入希望金額・期間・物件所在地を入力すれば全国約60以上の金融機関の住宅ローン情報から比較(金利、毎月の返済額、諸費用、総支払額)が行えるシミュレーション機能もあり、ご自身に最適なプランを探すことができます。

 

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まとめ

超低金利時代が続いていますが、住宅ローンは30年以上になることもあり、いつまでも今の金利情勢が続くかどうかは専門家にも判断の難しいところです。

 

それでも、今できる範囲でご自分のライフプランに応じた最適な住宅ローンを選ぶこと、適宜借り換えを利用することで、少しでもリスク回避ができるでしょう。

 

住宅ローンを賢く選ぶための一括審査申し込みサイトを利用して、一人ひとりに最適な住宅ローンを見つけましょう。

 


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