相続した実家を売りたい人必見!不動産をうまく売却するコツと注意点

遠方に住む両親が亡くなって実家が空き家になったとき、不動産は『負動産』になる可能性が高いと言われています。

 

両親との思い出のある実家ではあるものの、せっかく相続しても負担になってしまうのは困りもの。

 

『負動産』にしないためにはどうすれば良いのか、詳しく解説します。

 

 

空き家の実家

 

実家を相続するとき、考えるべきこと

空き家になった実家を相続するとき、まずしなければならないことを考えてみましょう。

 

相続手続きをする

1.実家の相続人を確定する

遺言書があれば遺言書に基づき、遺言書がなければ法定相続人全員による遺産分割協議書を作成し、それに基づき実家を相続する人を確定します。

 

この際、できれば物件1件につき(戸建てなら1軒の土地と建物、マンションなら区分所有1室)1人が相続するのが望ましいでしょう。

 

複数の相続人による共同所有(共有)となった場合、売却には所有者全員の同意が必要となり、売却価格の決定が難しくなりタイミングを逃してしまうことがあるからです。

 

また、すぐには売却しないで次の世代の相続に及んだ場合、共有者が増え調整がさらに難しくなるばかりか親族間トラブルの元凶にもなりかねません。

 

2.実家の名義変更をする

実家の相続人が確定すれば、名義変更(所有権移転登記)しましょう。

 

所有権移転登記の費用は、物件の固定資産税評価額や利用する司法書士の報酬によって違いがありますが、平均的にみて10~20万円程度かかります。

 

所有権移転登記は義務ではありませんが、物件を売ったり物件を担保に借金するなど第三者に権利関係を明確にしなければならない場合、原則として必要になります。

 

皆さんが家を買うとき、所有者が誰だかよくわからない物件の売買契約書にサインするでしょうか?

 

共同所有となっている場合、そのうちの1人の所有者と売買契約しても、その1人の持ち分だけしか買うことができないのです。

 

それに売買が成立すれば、遅かれ早かれ被相続人(亡くなった親)から相続人(現所有者)への所有権移転登記は必要となるので、売却活動を始める前に手続きしておくべきでしょう。

 

3.相続税を支払う

相続税の申告は、親の死亡を知った日の翌日から10カ月以内に行わなければなりません。

 

それまでに財産の評価額を出して申告書を提出し、納税する必要があります。

 

相続人が複数の場合、どの遺産を誰が相続するのかが決まっていれば、各自が自分の相続分にかかる税額を負担すれば良いのですが、遺産分割が決定していない場合でも、遺産の総評価額に対する税金総額を必ず納税しなければなりません。

★相続税の納税期限を過ぎた場合のデメリットは大きいです。
①期限に遅れると、相続税の軽減に関する特例が使えなくなります。
②罰則(追徴課税)があります。
③「申告の遅滞」「納税の遅滞」それぞれに罰則(追徴課税)があり、例えば、納税はしていても申告書に不備があれば「申告の遅滞」の罰則が科せられます。

実家の活用方法を考える

相続した人がすぐに実家に住み換える場合は良いのですが、実家が遠方で空き家になる場合、家をどうするかゆっくり考える時間もないという人もいるでしょう。

 

けれど実家を空き家のまま放置すると、さまざまな問題が発生します。

 

空き家管理 税金イメージ

 

空き家放置のデメリット
①固定資産税・都市計画税を払わなければならない

実家の土地や家屋といった不動産を所有していると、毎年、固定資産税・都市計画税を支払わなければなりません。

※戸建ての場合
本来、家の土地の固定資産税・都市計画税は、「住宅用地の特例」で税金が軽減されています。ところが、2015年以降「空家等対策特別措置法」により、倒壊等著しく保安上危険とされたり、著しく衛生上有害とされたりするなど、近隣住民に危険を及ぼすおそれのある「特定空き家」に指定された空き家には「住宅用地の特例」が適用されなくなり、税額は従来の数倍に上がっています。

②管理費・修繕積立金(マンションの場合)を払わなければならない

マンションなど区分所有の場合、管理費・修繕積立金が毎月発生します。

 

部屋に付帯する専用スペースがある場合、空き家であってもその使用料も毎月発生します。

 

一般的に、築古になればなるほど修繕積立金が上昇する設定が多いので、毎月数万円の負担になるでしょう。

 

③物件が劣化する

人が住んでいない家は劣化が早く進みます。

 

雨漏りに気づかず放置していたせいで屋根の内側や柱が腐食し大規模な修理が必要となったり、目に見えない配管部分も劣化が進んだりします。

 

数十年住んでいる間はそれほどでもなかったのに、空き家になったとたん家の傷みは進むのです。

 

劣化の進んだ物件は、評価額が下がり安値で売ることになってしまいます。

 

④近隣トラブルになりかねない

空き家状態の物件は、庭木がのびて隣地に侵入したり瓦の落下、塀の倒壊など近隣住民や通行人とのトラブルになることがあります。

 

また、知らない間にホームレスが住みついたり、庭にゴミを不法投棄されたりすることも。

 

⑤メンテナンス費用がかかる

物件が劣化すれば当然メンテナンスに費用がかかります。

 

「住まないからどうでも良い」と思うかもしれませんが、近隣トラブルを避けるために庭木の管理や破損個所の補修をしなければなりませんし、家の劣化は放置すればするほどダメージは大きくなり、修繕コストもかかってきます。

 

このように空き家状態で放置するということは、『負動産』にしかならないのです。

 

どのような活用方法があるか?
①賃貸する

空き家を賃貸するメリットは、毎月決まった賃料が得られることと借主に日常管理を任せて建物の老朽化を防げることです。

 

駅や商業施設から近い人気のエリア、まだそれほど傷んでいないなど実家が賃貸しやすい条件なら売り急がず、しばらく賃貸収入を得て、機会をみて売却するのも良いでしょう。

 

ただし、「給湯器が壊れた」など貸主責任となるトラブルには、都度対処する必要があります。

 

②更地にして駐車場として貸し出す、売却する

実家を解体し更地にすれば、空き家の管理をする手間が省けます。

 

ただし更地は固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されず税額が大幅に上がるので、駐車場として収入を得るか、早めに売却すべきでしょう。

 

更地にするには解体費用がかかりますが、自治体の中には、解体費用に関する補助金が出る自治体もあります。

 

③売却する

相続税の支払いや換価分割で相続財産を現金にする場合には、実家を売却することになります。

 

空き家売却

 

不動産をうまく売却するコツ

人生において不動産を売却する機会は、そう何度もありません。

 

次の章でもお話ししますが、素人が不動産の相場を知るのは難しく、相場と希望価格が合わないことはよくあります。

 

売り出し価格が高過ぎるといつまでたっても売れないし、安く売り過ぎると後悔します。

 

うまく売却するには、どうすれば良いのでしょう?

 

信頼して売却を任せられる不動産会社を探す

1.複数の不動産会社に査定を依頼

相場を知るためには、複数の不動産会社に査定してもらうことです。

 

1社だけだと、仲介を取りたいがため提示された査定額が適正かどうかの見極めができません。

 

担当者の対応や付随するサービスの比較をするためにも、複数の不動産会社に依頼することをお勧めします。

 

2.中古物件の売却に詳しい不動産会社に売却を依頼(媒介契約)

不動産会社にも得意分野はさまざまで、「戸建て仲介に強い」「マンション仲介に強い」のように実家(戸建て/マンション)の売却が得意な会社に依頼するべきでしょう。

 

間違っても、新築販売やビル管理など、違う分野を得意とする会社に依頼しないように!

 

実家のエリアに疎い不動産会社や、地元とはいえ販売網の小さ過ぎる会社だけに依頼するのも売却チャンスが減ってしまいます。

 

査定額について良くも悪くもその根拠をきちんと説明し、物件のマイナス面もしっかり見定めてくれる不動産会社を選びましょう。

 

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」がありますが、広く買い手を集めるために複数の不動産会社と契約できる「一般媒介」から始めるのが一般的です。

 

ただ「一般媒介」はレインズ(不動産流通機構の不動産ネットワーク)の登録義務や売主への業務報告義務がないので、レインズ登録を依頼したり売主の方からまめに進捗状況をチェックしたりして、積極的な活動を促しましょう。

 

中古物件の売却に強く、あなたの実家の状況に応じた対応をしてくれる信頼できる不動産会社を探すことが成功への近道です。

 

売却活動では不動産会社と綿密に連絡を取り合う

1.購入希望者を探す

購入希望者を探すのは不動産会社ですが、不動産会社とは進捗状況を綿密に連絡を取り、なかなか売れない場合は価格の見直しをしたり買い手が付きやすくなる工夫をするなど、不動産会社と相談しながら活動します。

 

2.内見

購入希望者があらわれたら、不動産会社が内見に案内します。

 

その際売主が立ち会う必要はありませんが、購入決定の決め手の1つに挙げられる「物件の印象」を良くするためにも、室内や庭の手入れは必須です。

 

特に水回りはできればプロのクリーニングを入れて、できるだけきれいにしておきましょう。

 

忘れがちなのが、「臭い」です。

 

閉め切った古家は空気が滞り、独特の臭いがします。

 

排水管の手入れや室内の風通しをこまめに行い、気持ちよく内見してもらう工夫をしましょう。

 

遠方の物件なら、こういう協力こそ骨惜しみせずやってくれる不動産会社を選びましょう。

 

3.売買契約締結と引渡し

売買価格、条件などで購入希望者と合意したら「売買契約」を結びます。

 

その後物件の引渡しとなるので、早めに実家の「権利書」または「登記識別情報」の登記申請書類を探しておきましょう。

 

この際にも、困ったことや疑問があれば何でも相談できる不動産会社であれば安心ですね。

 

不動産を売却する上で注意すべきポイント

不動産売却査定イメージ

 

不動産の売却で後悔している人の失敗の原因のほとんどが、実は準備段階の選択ミスなのです。

 

そこで、次に、不動産売却の具体的な失敗例をご紹介しますので、注意して確認していきましょう。

 

失敗事例① 売り出し価格を高く設定し過ぎて売れない

何社かに査定を依頼し一番高い見積りを出した不動産会社に依頼したのですが、その価格では問合せもなく無駄に時間だけが過ぎてしまい、その間の管理コストがかかった上に結局安値で売ることになってしまいました(泣)。

売り出し価格が相場よりあまりに高いと、購入希望者は見向きもしません。

 

仲介を取りたいがために、売主に相場とかけはなれた高値の査定を提示する不動産会社に引っかかったり、売主の世間知らずな希望価格をそのままに売り出してしまう不動産会社をパートナーにしてしまうと、こんなことに…

 

長期間問合せすらない物件には当の不動産会社も関心を持たなくなり、売却活動を疎かにされてしまい、ますます売れなくなってしまいます。

 

失敗事例② 売り急ぐあまりに安値で買いたたかれる

相続税の支払いのために早く売らなければならず、不動産会社に言われるまま安値で売ってしまって後悔しています。

相続開始後10カ月以内の納税のために、実家を売って資金を準備しなければならないこともありますね。

 

さっさと売って仲介手数料を得ようとする不動産会社にその足元を見られて不安を煽られ、その結果、相場より500万も安値で売ってしまうことに…

 

確かに急ぐ場合は多少相場より安値にする方が早く売れて安心ですが、納得できない金額では後悔しか残りません。

 

失敗事例③ 予想以上の出費で資金計画が狂う

不動産売却にかかるさまざまな費用のことを知らず、気がつけば数百万円もの出費!
希望価格で売れましたけど、手元に残った金額は予定より少なく相続税の支払いや遺産分割の支払いに困りました(泣)。

不動産売却にかかる出費にはどういうものがあるか、どの程度かかるかを知らなかったせいで、せっかく実家を売っても期待したほどは手元に残らないことになります。
ここでは、大きな金額になりそうな費用について、簡単に触れておきます。

 

・不動産会社に支払う仲介手数料
多くは、(売買代金×3%+6万円)+消費税 で計算され、数十万~数百万円の負担になります。

 

・売却による利益(譲渡所得)が出た場合の譲渡所得税
「長期譲渡」と「短期譲渡」で税率が大幅に違いますが、相続財産の場合は、被相続人が取得した日からとなるため、一般的には長期譲渡所得となり、利益に対して約20%の税金が課せられます。
譲渡所得=譲渡価格-(取得価格※+譲渡費用) で計算します。
※取得価格のうち建物分は減価償却があります。

 

また、相続した実家が一定の要件を満たしていれば「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用が受けられ、減税できる場合もあります。

 

ただし、実家の取得価格のわかる資料(実家を購入した際の売買契約書など)がなく、取得価格が不明の場合、取得価格=譲渡価格(今回の売却価格)×5% とされてしまいます。
例えば、35年前に親が買った戸建て住宅を2000万円で売った場合、計算上の取得価格は100万円にしかなりません。

 

・その他
実際の面積が登記と相違していたり隣地との境界線が明確でない場合、測量や境界確定が必要です。

 

また、売却後、物件に欠陥が発覚すると売主責任になるため、事前に住宅診断することをお勧めします。

 

失敗事例④ リフォームの失敗

内装が古いので不動産会社に勧められてリフォームして売り出したが売れず、結局別の不動産会社に土地の値段程度で売ることになり、リフォーム代が無駄な出費になってしまいました。

中古物件をリフォームして売り出すことも売却方法の1つですが、築40年レベルの古家では買主が自分好みにリフォームすることを望んでいる場合も多く、売主によるリフォームがプラスになるとは限りません。

 

 

これらの失敗は、不動産売却のパートナーである不動産会社しだいで避けられたかもしれないのです。

 

適正な売却価格を査定し、売却の計画スケジュールをしっかり立てて戦略的に活動すれば、より希望に近い価格で売却できる可能性も高く、また、市場動向に応じた適度な値下げが必要となったとしても、このように納得のいかない結果にはならないでしょう。

 

売却にかかる諸費用や税金、どのようなリフォームをすべきかなども、専門知識があり、親身に相談に乗ってくれるパートナーであれば安心です。

 

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まとめ

初めての不動産売却で後悔する人は多く、金額も大きいだけにダメージは大きいものです。

 

実家を売る際は、一括査定サイトを上手に利用して、安心して任せられる不動産会社を選びましょう。

 

タウンライフ不動産売却 04

 

タウンライフ不動産売却一括査定


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