家屋解体業者はどうやって選ぶの?家の解体方法をFPが徹底解説!

空き家になった実家の処分を考える際、老朽化した戸建て不動産が負担になるという話はよく聞かれます。

 

とりあえず建物の取壊しを考えていても、わたしたちのような素人には費用や工事の手順がわからず、どの解体業者に依頼すべきかに迷うことは多いでしょう。

 

ここでは、解体工事の流れと相場、ありがちなトラブル、解体することのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

 

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家を解体するための手順・費用

解体の手順

1.事前準備

物件の詳細な状況を解体業者に現地調査してもらい、見積もりを出してもらいます。ご自身も立会い自分でも状況を把握するとともに、業者の対応を観察しておきましょう。
見積書が出たら、内容を確認。予定外の工事が発生した場合どうなるかなど、不明点の確認もしておきましょう。
見積もり内容確認後、条件の合った業者と契約します。
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2.工事前

解体工事着工前、さまざまな届出が必要です。
どこに何を届け出るか、必要書類など業者に確認し手続きします。(代行してくれる業者もあります)

・建設リサイクル法の届け出/解体工事事前届出(都道府県、市区町村)
・特定建設作業開始の届け出/騒音/振動届書(市区町村)
・工事現場場所管轄警察署への届け出/道路使用許可(警察)
・再資源化等実施状況報告書提出(市区町村)

 

同時に電気・ガス・浄化槽などライフラインの撤去連絡をし、配線や配管設備撤去の手配をします。(水道は、工事中に埃を抑える散水をするので、工事完了後手続きします)
近隣住民への挨拶もしておきましょう。

 

3.解体工事

建物解体工事は、まず建物内部造作(窓、畳、建具など)の撤去から始まります。
それから破片や埃が道路や近隣に飛び散らないよう建物全体仮囲いし、足場養生の準備をします。
重機を搬入し、建物を解体し、基礎が撤去されます。
地中障害物の確認や、解体によって出た廃材を法律に基づき分別し搬出されます。
その後、地面を平らに整地して更地にし、重機を搬出して工事が完了します。
最後に周辺の道路や敷地内に残ったゴミを清掃し、現地にて立ち会い最終チェックをします。

 

工事完了後にも近隣住民に挨拶をし、トラブルがなかったかどうか確認しておきましょう。
ご近所に何らかの損害があった場合、解体費用を支払う前に確認できていればトラブル対応を業者に依頼できます。

 

4.解体工事後の届け出

建物を解体したら、1か月以内に建物滅失登記を申請しなければなりません。

 

解体工事費用

解体費用には4つのポイントがあります。

1.建物の構造
 

<構造別目安>
木造:2~5万円/坪
鉄骨造:3~7万円/坪
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造:4~9万円/坪

 

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固い構造体になるほど単価は高くなり、さらに地下構造があると費用は倍に跳ね上がります。
ただ、解体費用は単純に〔構造×面積〕だけではなく、他の条件によって相当違いがあります。

 

2.立地条件(敷地・周辺状況)

敷地が広く重機が入りやすければ費用は安く、建物が隣地と近接している場合や上空に電線がある場合などは、職人による手壊しが増えるため高くなります。
また、周辺に配置するガードマンの人数によっても解体費用の金額が異なってきます。

 

3.廃棄物

廃棄物処理費も、その分の費用がかかります。
アスベストを含んでいると、10万円/坪かかることもあります。
家の中のゴミは、一般廃棄物処理業者に処分を依頼しなければなりません。
通常10万円前後、ゴミ屋敷レベルなら20~30万円程必要です。

 

4.解体業者(重機の保有)

たいていの工務店やゼネコンなど建物建築業者は解体用重機を保有していません。
新築のついでに解体を依頼すると、下請けに丸投げされその分費用が高くなります。
一般的に解体を専門としている解体業者は重機を保有しているので、解体費用が安く済みます。

 

家の解体には、自治体の補助金が利用できますか?

空き家の解体について全国統一の補助金制度はなく、市区町村の自治体ごとに定められています。
金額は自治体ごとに異なるうえ、補助金制度のない自治体が多いので各自治体に確認してください。

 

家屋解体のメリットとデメリット

メリット

管理の手間とコストからの解放

手入れされず老朽化した建物は、傷みが進み強風で建物の一部が飛ばされたり、倒壊したりする危険性が高くなります。
また長期間放置していると、害虫・害獣が増えたり、放火や犯罪に利用される恐れもあります。
ご近所トラブルを避けるためにも定期的に適切な管理が必要となるのですが、自分でするにしても業者に依頼するにしても相当な手間とコストがかかります。
また、1年以上放置された空き家は「特定空き家等」に指定(空き家対策特別措置法)され、固定資産税の軽減措置(住宅用地の特例)が受けられなくなります
空き家を解体することによって、これらのリスクに対する心配と管理の負担から解放されるのです。

 

土地を売却しやすい

老朽化した建物付きの土地は、更地に比べ売れにくく、売却価格も低くなってしまう傾向があります。購入する側にとっても、「古家付土地」だと高額の建物解体費用を負担しなければならなくなるからです。
より早く、より高く売却したいのであれば、古家を解体してから売却する方が良いでしょう。

 

デメリット

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高額な解体費用がかかる

建物の解体には、構造や面積、その他条件にもよりますが、一般的に100万円~数百万円の費用がかかります。
木造の場合でも築20~30年ぐらいなら、まだそのまま利用したいという購入者もいます。
わざわざお金をかけて更地にした土地の価格より、「古家付土地」での売却価格が上回る場合もあるので、相場の確認は大切です。

 

固定資産税等の軽減措置が受けられなくなる

家が建っていればそれが空き家でも一定条件のもと、固定資産税で最大1/6に、都市計画税で最大1/3に軽減されます。
古家を解体して建物が無くなると、この固定資産税等の軽減措置が受けられなくなります
解体後すぐに土地を売却したり新たな建物を建てたりする予定がない場合、解体するタイミングには注意が必要です。

 

 

古くても問題なく使える状態の建物であれば、部分的なリフォームによって賃貸物件として収入を得ることも可能ですし、最近ではそのような物件をターゲットに古家再生事業を勧める専門業者も増えてきています。

 

けれど、基礎や柱の部分が腐って簡単なリフォームでは対応できないような物件は、古家再生に利用することもできません。

 

空き家を解体するかどうかは、ご自身の物件でこれらメリット・デメリットをしっかり把握し検討すべきです。

 

そのためにも、あんしん解体業者認定協会運営/見積比較サイトを利用して、複数の解体業者の見積もりを比較してみましょう。

 

 

解体工事でよくあるトラブルと注意点

解体工事では、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
とはいえ、そのなかには、解体業者が違えばそのような問題にはならなかったはず…というものも。
また、仕方なく発生するものでも、業者の対応によって最小限に抑えられたり、大きなクレームにまではならなかったり済むものもあります。
ここでは、解体工事にありがちなトラブルについて、ご紹介しましょう。

 

費用関係のトラブル

不自然に安すぎる見積もり金額

解体工事では、実際に工事が始まってから地中埋設物の撤去や産業廃棄物が予想外に多く出たため、追加費用が請求されることがあります。
事前調査で確認できずやむを得ないケースもありますが、最初の見積もりが不自然に安い場合は要注意です。(見積書に「地中障害物は別途」と表記し、追加の可能性が記されているのが通常です)
発生する可能性のある追加費用の内容や目安を書面で確認しておきましょう。

 

解体工事を放棄してしまう

非常に悪質なケースですが、工事代金の一部または全額を前もって回収し、その後何らかの理由で工事自体を放置し連絡を絶ってしまうということがあります。
わざと施主と対立し施工放棄の理由を作ったり、想定外の事態が発生してしまって自社で対応できないからと言って逃げてしまったりするケースなど、最初から悪意のある場合やそうでない場合がありますが、いずれにしても非常に困ったことになってしまいます。

 

損害保険未加入業者

解体業者が責任を負わなければならない損害トラブル発生の場合、業者が損害賠償保険未加入だと、賠償を行わなかったり、そのせいで施主に被害額が請求されたりすることもあります。

 

近隣トラブル

近隣への事前挨拶や立入り許可がない

解体工事では、騒音、振動、粉塵、車の出入りなどでご近所の迷惑になることが想定されます。
足場の組立て時には隣の敷地に立ち入ることもあり、その場合は許可を得なければなりません。
挨拶もなく解体工事をしたら、近隣住民とのトラブルになりかねません。

 

マナーの悪い作業員の迷惑行為

近隣住民の迷惑となる喫煙や吸い殻のポイ捨て、不必要な大声での会話、近隣住民への威圧的な態度など作業員のマナーや、日々の後片付けがいい加減で、クレームになることもあります。

 

路上駐車トラブル

工事車両の路上駐車が、近隣住民とのトラブルになることもあります。
コインパーキングを利用してもらったり、やむを得ず路上駐車したりする場合は、その期間や駐車場所を近隣住民に伝え、あらかじめ理解を得ておきましょう。

 

粉塵飛散

解体工事では、粉塵は必ず発生します。
近隣の物や洗濯物を汚すなど、被害が出ることもあります。
できる限りの対策を取ることを業者と相談しておきましょう。

 

近隣の物を破損

解体工事が原因で、近隣の所有物に損害が生じることがあります。
工事の最終的な支払いの完了までに損害内容を把握し、業者に誠意ある対応を求めましょう。

 

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工事のトラブル

養生の設置が杜撰(ずさん)

養生は粉塵飛散予防や騒音対策で設置されますが、ボロボロで杜撰(ずさん)なものでは意味がありません。
見積もりで『養生費』が安すぎる場合、多少費用が膨らんでもしっかりした養生を依頼しましょう。

 

工期の大幅な遅延

天候など仕方ない原因もありますが、理由もなく遅延すると業者への不信感につながります。
工期を的確に見積もれる経験豊富な専門業者を選ぶことが大切です。

 

工事内容の不一致

『思い出の木は切らずに残すと伝えたのにすべて伐採されてしまった』など、事前に伝えた工事内容と違ってしまうことがあります。
伝達ミスを最小限にするためにも、受注から施工まで一貫して請け負う業者に依頼すべきでしょう。

 

下請けに丸投げ

全国的に解体工事を扱う業者のなかには、下請けに丸投げする会社もあります。
発注時に依頼したことが正確に伝わっていない、トラブルの責任の所在が曖昧になるなどのトラブルを招く恐れもあるのです。

 

勝手に追加工事する

「地中障害物が出た」と言って、実際にはしていないのに追加料金を請求する悪質な業者がいます。
追加工事を行う前には連絡をもらって施主も実際に現場を見る、または工事前の写真をもらうなどの対策を取りましょう。

 

整地作業が杜撰(ずさん)

解体工事後は、土地に残った小さなゴミも清掃し、地面を平らに整地しますが、その作業が杜撰(ずさん)なことがあります。
完了報告後、施主も現地へ赴き、施工ミスや整地作業の確認をしましょう。

 

廃棄物の不法処理

業者の中には、産業廃棄物を不法投棄したり、アスベストを適切に処理していなかったりします。
これらの処理にはそれなりの費用がかかるため、見積書で確認しておきましょう。

 

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解体工事業者を賢く選びたい方におすすめのサイト

一般的には、古家は解体して更地で売却する方が高く売れますが、まれに古家付土地を解体費用込みでもまあまあの価格で買ってもらえる場合もあります。

 

まずは、解体してから売るのと古家付土地で売るのと、どちらがお得になるのかを検討するべきでしょう。

 

そのうえで、解体するなら、より信頼できる業者に工事を依頼したいものです。

 

そのためには複数の解体業者に見積りを依頼し、費用や工事内容を比較する必要があります。

 

どのような業者が良いのか?

家屋解体工事の専門業者

解体に必要な重機を保有している専門業者なら、その分費用も安くなります。
家屋・建物・住居の解体工事業の登録許可、保険に加入しているかどうかの確認もしておきましょう。

 

見積書の内容が詳細で明確

「解体工事一式」のように内容が明確でないものや、素人にはわかりにくい書き方をしている見積もりは、不親切で要注意です。

 

安すぎる坪単価を提示していないか

工事を受注したいがために、ホームページなどで安すぎる坪単価を提示している業者があります。
むやみに安い場合、必要な費用をわざと提示せずあとから別途費用を請求されたり、産業廃棄物を正しく処理せず不法投棄されたりすることも考えられます。

 

解体工事契約書と口頭説明

正式な契約書面の提示と口頭での説明をしてもらいましょう。
もし予定外の状況になったらどうなるか、などもしっかり確認しておきましょう。

 

担当者との連絡が密に取れる

業者、担当者に質問や相談がしやすいことは当然ですし、連絡が取りやすく、解体工事中の事故やクレームがあった場合の対応が迅速丁寧であることも重要なポイントです。

 

おすすめのサイト

あんしん解体業者認定協会運営/見積比較サイトでは、13の独自の審査をクリアし登録された870の優良業者から、さらに依頼者にとって最適な業者だけを複数社紹介してくれます。

 

過去の工事実績・解体業者情報はすべてデータベース化、依頼者に提出される見積書は同時に当サイトでもチェックされており、業者に質問しにくい場合でもいつでもサイトに質問でき、客観的な回答が得られるのが特徴です。

 

見積もり後でも解体業者と正式にご契約するまではいつでもお断りが可能で、業者へのお断りもサイトに代行連絡してもらえます。

 

サイトの利用はすべて無料、工事完了まで地域専任スタッフによる無料でサポートが受けられます。

 

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★解体無料見積ガイド独自の解体業者審査・登録基準
1.解体工事を専門的に行い、解体工事実績が豊富な解体業者
2.万が一の場合にも安心な「賠償保険」に加入している
3.解体工事に関する免許・許可証一式を取得保有している解体業者
4.現地調査の上での見積もりに責任をもち、不当な追加費用を請求しない
5.工事前に近隣へのご挨拶を責任をもって行う
6.工事中に近隣クレームがあった時は、責任をもって速やかに対応する
7.解体工事は整地まで責任をもって行う
8.工事前に書面で契約書を交わし、代金の支払いや工事日程についても明記する
9.お客様が不快に思う不要な営業はしない
10.建設リサイクル法の届け出をお客様に代わって責任をもって行う
11.工事完了後に取り毀し(とりこわし)証明書をきちんと発行する
12.不法投棄は絶対にしない。マニフェストの提出をキチンと行い、廃棄物は正しく処理をする
13.お客様の個人情報を厳守し、外部に漏らさない
(出典:解体無料見積ガイドHP)

 

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まとめ

解体工事の見積もりでは、素人がランダムに選んで業者を比較しても良い結果は望めません。

 

建物の状況によって、それぞれ最適な工事ができる業者が異なるからです。

 

解体工事は合理的な手順を組むことで、工期を縮め、人件費を抑え、より効率よく解体し撤去搬出をすることでコストにも大きな差が出ます。

 

綿密に打合せの上、それぞれの物件にとって最適な施工計画を立てられる業者かどうかが重要なポイントなのです。

 

残念なことに、依頼者が素人であることを良いことに、何の工夫もなく画一的な計画で高額な見積もりを出す業者も実際にあります。

 

解体工事では、トラブルが発生してから業者を変えるのはなかなか難しいものです。

 

あんしん解体業者認定協会運営/見積比較サイト」を利用して、プロによって厳選されたあなたにとって最適な解体業者を探しましょう。

 


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