タワマン夫婦が離婚する場合、財産分与はどうなるのでしょうか?

タワマン イメージ

 

台風による風水害に、コロナウィルスによる不況と、タワマン夫婦を取り巻く環境は年々厳しくなっています。

 

そのような状況下で、残念ながら、家庭内不和や価値観の相違によって、離婚となったタワマン夫婦。

 

お互いに資金を出し合って、共有となっているタワマンの名義は、財産分与の結果、どうなるのでしょうか?

 

今回は、タワマンを含めて、分譲マンションを共同購入した夫婦が離婚した場合、共有名義となっているマンションの区分所有権をどのように処分すればいいか、ケース別に詳しく解説していきます。

 

 

マンションの区分所有権の仕組み

分譲マンション イメージ

 

まず、夫婦が離婚になった場合、押さえておくべきは、分譲マンションの区分所有権についてです。

 

分譲マンションのように、1棟の建物の中に独立した複数の住居がある場合、それぞれの独立した部分のことを区分所有権といいます。

 

また、分譲マンションの場合、購入者が自由に使用できる部分を「専有部分」、それ以外の他の購入者と共同で使用する部分(玄関ホール、廊下、階段、エレベーターなど)を「共用部分」といいます。

 

分譲マンションでは、専有部分の所有権のほか、共用部分について専有部分の床面積の割合(マンション全体の合計専有面積に対する区分所有する専有面積の割合)に応じて、共用部分の持分を共有します。

 

そのほか、敷地も共有するため、購入者は「専有部分」の区分所有権、「共用部分」の共有持分権、敷地権(敷地の共有持分)の3種類の権利を持つことになるのです。

 

そんな分譲マンションの区分所有権ですが、それぞれは完全に独立した所有権ですので、戸建て住宅と同じように、自由に売買することができるようになっています。

 

離婚時の財産分与について

それでは、次に、夫婦が離婚する場合の財産分与について解説いたします。

 

財産分与とは、結婚生活の中で、夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて分配することを指します。(民法第768条第1項)

 

このような財産分与を清算的財産分与といいますが、そのほかにも、離婚した場合の生活扶助的な意味合いを持った扶養的財産分与や不貞行為などがあったことによる慰謝料的財産分与などもあります。

 

さて、次に、財産分与の対象ですが、結婚生活中に夫婦の協力により形成・維持されてきた財産であれば、名義を問わず、財産分与の対象である共有財産に該当するでしょう。

 

したがって、結婚した後に、共同で購入した分譲マンションは、夫婦共有の財産となるわけです。

 

なお、財産分与の割合は、財産の形成や維持に夫婦がどれだけ貢献したのかという観点から決めていきますが、一般的には、それぞれ1/2ずつ分けることが多いです。

 

ただし、この財産分与には、マイナスの財産(債務)も含まれることから、実際には、分譲マンションの価値(評価額)から負債となる住宅ローン残高を差し引いた、実質的な価値に対して財産分与していくことになる点は注意しておきましょう。

 

財産分与の対象 = マンションの評価額 - 住宅ローン残高

 

つまり、いくら財産分与したくても、マンションの評価額より住宅ローン残高が多ければ、下手に売却すると、住む家もなくなるし、住宅ローンも残るという最悪の事態になりかねないのです。

 

そのため、財産分与をする前に、マンションの評価額と住宅ローン残高を比べて、どちらが大きいのかを考慮して、慎重にシミュレーションしていくことが大切です。

 

財産分与シミュレーション

マンションを売却して利益が出る場合

マンションを売却して利益が出る場合はアンダーローンと言いますが、この場合は売却で得た利益を夫婦で、そのまま1/2ずつ分割することで財産分与は簡単に終わります

 

マンションを売却しても、住宅ローンが残る場合

一方で、マンションを売却しても、住宅ローンが残る場合は、オーバーローンとなります。

 

この場合は、少し厄介な問題が発生します。

 

それが、住宅ローンの返済です。住宅ローンは、契約上、住宅ローンの契約者本人が居住するために融資されていることから、離婚を機にマンションから出ていくことはできないのです。

 

つまり、住宅ローンを一括返済できない限り、住宅ローンの契約者はマンションに住んでローン返済を続ける必要があるのです。

 

その一方で、離婚が決まっていて冷え切った関係のままの同居は、もはや精神的にも難しいでしょうから、夫婦の一方はマンションから出ていくことになります。

 

このような場合、マンション以外に現金や不動産などの換金できる財産があれば、それをもって、財産分与することも可能ですが、他に財産分与するものがなければ、マンションを任意売却するなどの方法により、夫婦の一方がもう片方に別の形で財産分与していくことを検討する必要があります。

 

妻が住み慣れた家に住み続けたいと主張する場合

上記の1番目、2番目は夫婦双方がマンションを売却する意思がある場合ですが、実際には、夫婦の一方、特に、妻が子どもと一緒に、住み慣れた家に住み続けたいと主張する場合がかなり多いです。

 

このような場合、離婚はできても、住宅ローンが残っているため、別途、金融機関に対して、マンションの共有名義を妻の単独名義に変更することを相談する必要があります。

 

共有持分の賢い売り方

以上のように、夫婦が離婚する場合、分譲マンションの区分所有権に対する財産分与はクリアすべきハードルが多いことがわかります。

 

多くの場合、離婚時の財産分与では夫婦間で揉めることがほとんどですから、分譲マンションの区分所有権に対する財産分与は不動産や法律の専門家に任せることが望ましいといえるでしょう。

 

そのような中で、最近では、相続や離婚などで、土地や建物の共有名義(共有持分)だけを所有している方で、名義を売りたいとお困りの方が売却をスムーズにできるよう支援しているソクガイ.jpというサイトもあるようです。

 

調べてみると、ソクガイ.jpでは、不動産コンサルタント、固定資産税・税務調査に詳しい税理士や不動産業に強い弁護士からサポートも受けられるので、財産分与や任意売却のことなどについて、安心して相談できそうですね。

 

また、共有名義の売却にあたっては、ご本人は相手側との接触が不要なので、相手側の顔を見たくない場合でも、安心して売却相談できるとのことなので、売却検討中の方は一度相談されてみてはいかがでしょうか。

 

 

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