農地を土地活用するなら、高齢者住宅を建設すべき3つのメリット

最近、生産緑地の指定解除によって、固定資産税評価額が暴騰する2022年問題が話題となっており、農地所有者の方にとっては、頭の痛い問題となっております。

 

そう、農地を所有する方にとって一番の悩みは、固定資産税や相続税などの節税をどうすればいいか、また、土地をうまく有効活用できないか、だと思います。

 

最近は、盛んに農地所有者向けに、土地活用セミナーが開催されておりますが、講師からはたいてい、「賃貸住宅を建てましょう」、というアドバイスがされます。

 

でも、人口が減少している日本において、すでに空き家もたくさん発生しているのに、安易に賃貸住宅を建てるのが、本当に良いのでしょうか?

 

FPの視点から申し上げると、将来的に、人口がどんどん減少し続ける日本において、都心部を除いて土地需要は確実に減っていくわけですので、主に、若者をターゲットとした賃貸住宅を建てて、アパマン経営するのは、あまり得策とは言えません。

 

むしろ、これからも高齢化がどんどん進んでいくことを考慮すると、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などの高齢者住宅を建設した方が有利です。

 

そこで今回は、農地を土地活用するなら、高齢者住宅を建設すべき3つのメリットについて解説するとともに、最近、相談件数が増えてきている土地活用相談サイトも併せてご紹介したいと思います。

 

 

全然追いつかない高齢者住宅の整備

最近、安倍首相が「介護離職ゼロ」を打ち出して話題になりましたが、現役世代が、親の介護を理由として離職するケースが後を絶ちません。

 

 

この原因は、「特養」と呼ばれる特別養護老人ホームに入所できず、家族で介護せざるをえない状況にあるからです。

 

特別養護老人ホームというのは、特に、重度の要介護状態である高齢者に対して、介護サービスを提供する施設で、有料老人ホームに比べて、安く入居できる人気の施設ですが、入居希望者に対して施設の整備が全然追い付いていないため、平均して、入居待機期間が1~2年と言われています。

 

そんな人気の高い特別養護老人ホームですが、なんと、国は、増え続ける介護給付費を抑制するために、介護保険制度を改正して、特別養護老人ホームに入所できる高齢者を、原則要介護3以上に限定しました。
その代わりに、国は、あまり介護保険財政を圧迫しない、サービス付き高齢者向け住宅などの高齢者住宅の整備に力を入れているのです。

 

建設補助や税制優遇等が充実

上記の背景から、国は高齢者住宅の建設促進に向けて、各種の建設補助や税制優遇措置を設けておりますので、ご紹介したいと思います。

 

高齢者住宅には、大きく分けて、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の2種類がありますが、国による建設補助、税制優遇措置及び融資があるのは、後者のサービス付き高齢者向け住宅となります。

 

①建設補助
住宅部分 新築 1/10(上限120万円/戸 等)
        改修 1/3 (上限150万円/戸 等)
高齢者生活支援施設(デイサービス、ホームヘルプなど)
       新築 1/10(上限1,000万円/施設 等)
       改修 1/3 (上限1,000万円/施設 等)
※補助要件
〇サービス付き高齢者向け住宅に10年以上登録すること
〇入居者の家賃が近傍同種の住宅の家賃とバランスがとれていること
〇家賃等の徴収方法は前払方式に限定されていないこと
〇事業に要する資金の調達が確実であること
○市町村のまちづくり方針と整合していること

 

②税制優遇措置
ア)所得税・法人税
・5年間 割増償却 14%(耐用年数35年未満10%)
【適用要件】
・床面積25㎡以上/戸(専用部分のみ)
・戸数10戸以上

 

イ)固定資産税
5年間 税額について2/3を参酌して1/2以上5/6以下の範囲内において市町村が条例で定める割合を軽減(一般新築特例は1/2軽減)
【適用要件】
・床面積30㎡以上/戸(共用部分含む。一般新築特例は40㎡以上/戸)
・戸数5戸以上
・主要構造部が耐火または準耐火構造であるなど
・国または自治体から建設費補助を受けていること

 

※固定資産税については、有料老人ホームもサービス付き高齢者向け住宅も通常の住宅用地の特例を受けることができます。

 

ウ)不動産取得税
家屋:課税標準から1,200万円控除/戸(一般新築特例と同じ)
土地:家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価額などを減額
    (一般新築特例と同じ)
【適用要件】
・床面積30㎡以上/戸(共用部分含む。一般新築特例は40㎡以上/戸)
・戸数5戸以上
・主要構造部が耐火または準耐火構造であるなど
・国または自治体から建設費補助を受けていること

 

③融資
住宅金融支援機構において、「サービス付き高齢者向け住宅」としての登録を受ける賃貸住宅の建設に必要な資金、当該賃貸住宅に係る改良に必要な資金または当該賃貸住宅とすることを目的とする中古住宅の購入に必要な資金への融資を実施しています。

建設補助、税制優遇措置については、適用期限が決まっており、延長更新されるかどうか、必ず最新の制度情報を確認するようにしましょう。

 

高齢者は終身居住が多く、空室リスクが低い

賃貸住宅経営において、一番の課題は空室に伴って家賃収入の穴に空いてしまうことです。

 

特に、若者の場合はライフサイクルが早く、就職、転勤や結婚などによって、転居するケースが多く、空室リスクが常に付きまといます。

 

その一方で、高齢者の場合は、いったん入居したら、死亡や重篤な状態による入院以外、終身居住のケースが多く、空室になりにくいです。

 

というのも、高齢者住宅では、介護付き有料老人ホームでは、施設自体が介護サービスを提供し、住宅型有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅では、施設独自のサービスや外部の訪問介護サービスを利用して、要介護状態になっても、長く入居できるようになっているからです。

 

また、上述のとおり、入居希望の高齢者は増え続けているため、死亡による空室が出たとしても、すぐに次の入居者が見つかることが多く、土地活用としては、長期的に安定した家賃収入が見込めるでしょう。

 

ということで、土地活用を検討するなら、高齢者住宅を建設すべき3つのメリットについて、FPの視点で、解説してみましたが、いかがでしょうか。

 

では、次に具体的に、土地活用プランを検討する場合、どのような業者と相談して、進めていくべきか考えてみましょう。

 

タウンライフ土地活用がおすすめ

FPの視点から申し上げると、やはり、土地活用というのは、「節税」「安定収入」というイメージが、どうしても先行しがちですが、甘い見通しで、想定通り収入が入らず、多額の債務返済に苦しむ方も数多くいらっしゃいます。

 

また、業者が示す土地活用のモデルケースも、現実には、土地が所在する地域条件や、土地の形状などによって、土地の使い道も大きく異なります。

 

したがって、いかに最初の段階で、どのように土地活用をすべきか、複数事業者に対して、土地活用プランを提案してもらった方が安全です。

 

FPとしては、様々な土地活用業者の情報を収集していると、仕事や日常生活でいろいろとお忙しい方にとっては、来店型よりも、インターネットのホームページ上で、複数事業者に依頼して、土地活用プランを一括比較できるサイトがおすすめできるのではないか、と感じております。

 

その点、タウンライフ土地活用サイトで一括比較すると、
①土地活用経営プラン
②費用・見積もり
③土地・建物の収支計画書
について、複数の信頼できる不動産業者から、無料で、3つの土地活用計画書が届くので、比較検討ができます。

 

さらに、土地活用の専門家から、「収益性」「費用」「転用性」「相続税評価額」「実現性」など、多角的な視点から、最適な土地活用プランの提案も受けられるようになっています。

 

なお、農地の活用については、転用手続きや固定資産税の評価変更など難しい要素も絡んでいますので、併せて相談してみましょう。

 

というわけで、農地の土地活用に悩んでいる方は、タウンライフ土地活用サイトで一度相談してみることをおすすめします。

 

 

 

2019年3月17日最終更新


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