駐車場経営を成功させるために、押さえるべきメリットとデメリット

私たちにとって大きな財産の1つである「土地」。
売れば一度に大きな資金が得られます。

 

でもそのまま持っているだけでは、税金がかかって負担になるばかり。
せっかく土地を持っているなら、有効利用しないなんてもったいないですよね。

 

土地活用の中でも比較的手軽に始められるのが、駐車場経営です。
アパート経営などと比べて初期投資が低いうえに維持管理コストや手間が抑えられ、すぐに現金収入につながります。

 

ただ、カーシェアが普及し、高額で維持費のかかる自動車を所有しない人が増えて車離れ現象が起こっている今、実際には誰もが駐車場経営に成功しているわけではありません。

 

そこで今回は、所有している土地を駐車場経営でうまく活用するために、押さえておくべきことを解説いたします。

 

 

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駐車場経営の基礎知識

駐車場の種類

駐車場には「月極(つきぎめ)駐車場」「コインパーキング」があります。
月極駐車場は「月単位」で貸出し、コインパーキングは「時間単位」で賃し出すものです。

 

◇ 月極駐車場
月単位で貸すので収支計画が立てやすく、稼働率が高いエリアなら安定して利益を生み出すことができるという特徴があります。

 

◇ コインパーキング
時間単位の一時利用なので、月極に比べて収支計算が立てづらくなります。ただし単価が高く取れるため、稼働率が高ければその分利益が大きくなることが見込まれます。

 

月極駐車場 コインパーキング

・月単位で貸すので、稼働率の良い場所なら安定収入が見込める
・料金精算機などが要らないので、その分駐車台数が増やせる

メリット ・時間貸し稼働率が良い場所では、月極と比較して高い収入が期待できる
・稼働率の良いコインパーキングと比較すると、収入が低くなる デメリット

・時間貸し需要があるエリアに限られる
・車止めや料金精算機の設置が必要な分、駐車台数が少なくなる
<自己経営方式の場合>
・収入が安定しない
・初期費用が大きくなる

 

駐車場経営をする際には、最初にこのどちらの形態で運営するのかを決めなければなりません。

 

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

 

月極駐車場の経営方式

月極駐車場には、募集や賃料の集金、借り手対応などの管理を業者に委託する「管理委託方式」と、業者がオーナーに代わって駐車場運営をすべて行う「一括借上方式」があります。

 

もちろん、業者を使わずオーナーがすべて自分で行う方法もありますが、ここでは「管理委託方式」と「一括借上方式」について説明します。

 

◆ 管理委託方式
管理委託方式では、オーナー(土地の所有者)が駐車区画割や料金設定など経営計画を立て、駐車場を整備したうえで、利用者の募集や賃貸管理(集金・クレーム対応など)を業者へ委託します。

 

その月の月極契約台数分の賃料から管理委託費を差引いた分が、オーナーの実際の収入になります。

 

◆ 一括借上方式
一括借上方式では、業者が駐車区画割や料金設定等の経営計画を立て、オーナーはその計画に沿って駐車場を整備したうえで、駐車場を業者に一括で貸し出します。

 

サブリースのようなものなので、実際の月極契約台数に関わらず、あらかじめ定めた定額の賃料を業者から毎月受け取ることができます。

 

管理委託方式 一括借上方式
オーナー 初期投資 オーナー
業者 募集 業者
業者 管理運営 業者

・比較的どんな場所でも対応可能
・稼働率の良い場所なら、安定して比較的高い収入が見込める

メリット

・駐車場経営に関わる煩わしいことは業者任せにできる
・稼働率に関わらず安定収入が得られる

・月単位での契約なので、稼働率が低い場合はダイレクトに収入減が大きくなる デメリット

・対応可能なエリアが、業者の営業エリア等によって限定される
・稼働率が一定以上高い場合、管理委託方式に比べて収入は低くなる

 

コインパーキングの経営方式

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コインパーキングは、駐車場に精算機やロック板など専用設備が必要です。
また、オーナー自身がすべてを管理するのも困難なので、管理は業者に委託するのが一般的です。

 

設備の設置をオーナーが自前でする「自己経営方式」と、設備の設置からすべて業者に行ってもらう「土地賃貸方式」があります。

 

◆ 自己経営方式
駐車場整備・専用設備の設置はオーナーが負担し、委託費を支払って宣伝募集・管理・運営を業者へ委託します。

 

初期費用は大きくなりますが、業者への委託費を除いた駐車場収入はダイレクトにオーナーの収入となり、最も高い収益性が期待できます。

 

◆ 土地賃借方式
オーナーは所有している土地をコインパーキング業者に貸すだけで、駐車設備等の設置から宣伝募集・管理・運営など駐車場経営はすべてコインパーキング業者が行います。

 

オーナーは、毎月定額の土地の賃貸料をコインパーキング業者から得ることができます。

 

自己経営方式 土地賃借方式
オーナー

初期投資

業者
業者 募集 業者
業者 管理運営 業者

・すべて自己所有となるため、業者からの制約等を受けない
・稼働率次第で高収入が期待できる

メリット

・初期費用がかからない
・駐車場経営に関わる煩わしいことは業者任せにできる
・稼働率に関わらず安定収入が得られる

・初期費用がかかる デメリット

・時間貸し需要のあるエリアに限られる
・稼働率が良くても収入は上がらない

 

自分の所有している土地が、「月極」「コインパーキング」のどちらに向いているか、また、どこまで業者に任せるか…素人が判断するのはなかなか難しいですね。

 

さらに、収益性を考える時、ポイントとなる「利回り」についてもしっかり考える必要があります。

 

表面利回り・実質利回り

土地活用では、投資金額に対していくら収入が得られるかという収益性を考えなければなりません。
収益性があまりに低い場合、結果的に利益にならない、つまり「やっても無駄」になるからです。

 

その指標となるのが「利回り」です。
利回りの計算方法には、「表面利回り」「実質利回り」があります。

 

表面利回り(%)=年間収入÷総投資額×100
実質利回り(%)=(年間収入-年間諸経費)÷総投資額×100

 

※投資総額:設備にかかる初期費用
      土地購入の場合は、土地価格、不動産取得税、登録免許税
※年間諸経費:業者に支払う委託費、固定資産税、設備のメンテナンス費用などランニングコスト

 

駐車場経営の運用中には、管理委託料・固定資産税・設備のメンテナンス費用などの経費が発生します。その経費分を収入から差し引いて、実際の収益から投資利回りを計算するのが「実質利回り」です。

 

業者が提示するプランの中には、表面利回りだけで収益性を出している場合があります。

 

駐車場経営をスタートして予定通りの稼働率でまわっているにもかかわらず、経費分を計算していなかったがために、実際には期待通りの収益率が上がらないという結果になってしまいます。

 

また、一般的には利回り計算に算入しませんが、実際には収入に対する所得税・住民税も収益を減らす要因です。

 

特に副業の場合、本業の収入と合算した累進課税の所得税率となるので、場合によっては本業の税率も上がってしまい、予想外に税金が増える可能性もあります。

 

所有している土地について、

 

どのような形態で駐車場経営するか?
どの程度業者に任せるか?
そもそも駐車場経営に向いているのか?
どの程度の利益が見込めるのか?


 

こんなことを自分で判断するのは難しい…
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そんな時は、駐車場の専門業者に相談し、立地やニーズ、自己資金などから総合的にみて、最適な駐車場の形態やプランを提案してもらいましょう。

 

駐車場経営のメリット

土地活用には、さまざまな方法があります。
CMでも話題のアパートや店舗・オフィスビル経営もその1つですが、それらと比較して駐車場経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

 

短期間の活用が可能で、他の土地活用への転用が容易にできる

土地の上に「建物」が必要な場合は数千万円単位の初期費用がかかるうえ、一度始めたら他の土地活用方法に変更するのは容易ではありません。
駐車場は簡単に撤去できるちょっとした設備があるだけなので、すぐに変更が可能です。
最終的な利用方法が決まっていなくて放置している土地であれば、どうするか確定するまでの期間だけでも、駐車場経営なら土地を有効活用できるのです。

 

さまざまな土地への対応ができる

用途地域制限の規制を受けることもないうえに、車を駐車できるスペースがあれば良いので、建物を建てにくい狭小地や変形地でも利用できます。

 

さまざまなエリアに対応できる

駅近エリア、オフィス街、マンションの多い地域など、エリアによって駐車場のニーズはさまざまですが、月極とコインパーキングをエリアに応じて見極めれば、たいてい対応可能です。

 

投資リスクを抑えることができる

駐車場経営は初期費用が低いおかげで、失敗した時のリスクを抑えることができます。

 

大きく初期投資して、数十年単位の長期間の収益性を考えた土地活用をしたいなら別ですが、「とりあえず何かやってみよう」と、気軽に始める土地活用に向いているのが駐車場経営です。

 

駐車場経営のデメリット

逆に、どのようなデメリットがあるかも確認しておきましょう。

 

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収益性がそれほど高くない

アパートのように駐車場と比較して賃料単価が高く、しかも3階建、4階建にすることで数量も増やせる投資に比べれば、駐車場経営は収益性がそれほど高いとは言えません。
その分投資額は少なくて済むので、ローリスク・ローリターンな投資だと考えられています。

 

節税効果がない

税金では、「駐車場」は更地評価となり、住宅用地に適用される固定資産税・都市計画税の軽減が受けられません。

 

相続税においても同様です。

 

また所得税においても、建物がない分、減価償却(※)による節税効果はありません。
立体駐車場は減価償却が利用できますが、アパート経営の建物の減価償却ほどの効果はないでしょう。
(※ 実際の支出はないが、必要経費として収入から差引きできる費用)

 

とはいえ、土地を所有しているだけの場合でもこれらの税の軽減は受けられないので、駐車場にしてもしなくても税金対策上、ほとんど関係ないと言えます。

 

比較的景気の影響を受けやすい

景気が悪くなって収入が減った時、節約するものの1つが「自家用車」です。
「家」は生きていくためには必要なものなので、ニーズのある場所で相場の家賃であればアパートは利用者がいなくなることはないでしょう。

 

しかし「車」を手放す人が多くなれば、「駐車場」は稼働率の低下が考えられます。

 

ただ、メリットの項目でも述べましたが、駐車場経営は投資額が低いうえに他の土地活用への転用が容易なので、駐車場ニーズがなくなっても痛手は小さくて済みます。

 

空車リスクを軽減するためにも、最初にどのような形態(月極/コインパーキング)を選択するかの判断と、相場に合った料金設定が大切なポイントなのです。

 

そのためにも、相談しやすく信頼できる駐車場の専門業者をパートナーにして、あなたが所有している土地にとって最適な駐車場の形態やプランを提案してもらうことをおすすめします。

 

 

駐車場経営を検討されている方におすすめのサイト

実は、月極駐車場とコインパーキングでは、扱っている専門業者が違います。
一般的に、月極にする場合は地元の不動産会社、コインパーキングにする場合にはコインパーキング専門業者に相談することになります。

 

 

月極に向いているのかコインパーキングに向いているのか、自分だけでは判断できない!
現在すでに月極駐車場で貸しているけど、稼働率が下がっているので総合的に相談したい!


 

「タウンライフ土地活用 駐車場特集」の『駐車場経営』一括比較サイトなら、月極の業者やコインパーキング専門業者だけでなく、両方を扱う業者にも経営プランの提案を無料で一括依頼できるので、一度に総合的な比較検討することが可能になります。

 

「費用面」「運用面」「収入面」「土地の可能性」など多角的な視点で、複数の業者から最適なプランの提案が受けられるのです。

 

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相談しやすく信頼できるパートナー選び

 

駐車場経営をはじめ、どのような土地活用でも同じことが言えますが、素人の私たちが成功するにはパートナー選びが重要なポイントだと言えるでしょう。

 

中には依頼を受けたいがために、実際の相場より高い収益プランを提示して高利回りを期待させる業者もいます。

 

相場より高い賃料設定が原因で、実際には稼働率が下がり利回りが悪くなるケースや、安すぎる委託費で手抜き管理になる、後になって賃料の値下げを要求されるというケースもあります。

 

このようなことを避けるためには、周辺の駐車場相場や自分の土地でどんな運用ができるかの判断材料を集めなければなりません。

 

そのためにも、信頼できる複数の業者からプラン提案を受けて比較検討するべきなのです。

 

また、当初は妥当なプランであっても、近所にライバル駐車場が現れるなど後の環境変化で想定通りの稼働ができなくなることもあります。

 

そんな時にしっかり相談できて、その都度最適な提案をしてくれるプロのパートナーが必要なのです。

 

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タウンライフ土地活用(駐車場特集) ご利用の流れ

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もし、所有している土地が駐車場経営に向かないと判断された場合、土地の売却も方法の1つです。
売却を検討するなら、無料でまとめて見積もり比較できる、『タウンライフ不動産売却』で売却の一括査定を依頼してみましょう。

まとめ

ローリスクの駐車場経営は、気軽に始めやすい土地活用です。

 

忙しくて手間をかけられない人にとっても、全部業者任せにできる方式もあります。
ただ、戦略もなく安易に始めてしまって、利益が出なければ意味がありません。

 

専門知識がなくても良い業者をパートナーとすることで、土地の特性・エリアのニーズを把握して、駐車場経営の成功に踏み出すことができるのです。

 

一括比較サイトを上手に利用して、お持ちの土地でどのような駐車場経営ができるのか検討してみましょう。

 

 


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