袋地を所有している場合は、無道路地補正が適用できます。

私の実家は、古い住宅密集地なのですが、
周りが家に囲まれていて、袋地になっています。
こういう場合に、固定資産税の評価額は安くならないのですか?

 

 

上記の図をご覧いただくと、
土地⑦は、周りすべてが他人の土地に囲まれており、
他人の土地を借りなければ、公道に出ることができません。

 

こういった⑦の土地のことを、
袋地、また民法では、囲繞地と規定されています。

 

さて、上記の図では、土地⑦の所有者は、
実際のところ、土地⑥の西側の通路を借りて南側の公道に出ているとします。
この場合、土地⑦の評価は、どのように行われるでしょうか?

 

このような袋地に対しては、通常の公道に接した土地と比べて、
建築基準法の接道義務を満たしていなかったり、
囲繞地通行権の負担があるため、減価補正が適用されます。
この減価補正を、固定資産評価基準では、「無道路地補正」と呼んでいます。

 

無道路地補正の算定方法

固定資産評価基準では、下記のとおり、
無道路地補正の算定方法について規定されています。

 

原則として、当該無道路地を利用する場合において、
その利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に奥行価格補正率表(附表1)によつて求めた補正率、通路開設補正率表(附表9)によつて求めた補正率
及びその無道路地の近傍の宅地との均衡を考慮して定める無道路地補正率(下限0.60)を乗じて
1平方メートル当たりの評点数を求め、これに当該無道路地の地積を乗じてその評点数を求めるものとする。

 

つまり、簡単に算定式を作ると、下のようになります。

無道路地評価額=地積×路線価×奥行価格補正率×通路開設補正率×無道路地補正率

 

補正率は、用途地区によって異なりますが、
ここでは、普通住宅地区を前提にして算定してみたいと思います。

 

上の図で言えば、奥行価格は、公道から土地⑦の奥行は30mですので、
奥行価格補正率0.98となります。

 

通路開設補正率は、公道から土地⑦までの最短奥行から導かれるもので、
上の図で言えば、12mとなりますので、補正率0.8となります。

 

最後の無道路地補正率ですが、評価基準では、
下限として、0.6を定めております。
この補正率の設定は、各市町村長に裁量があるため、
一概には言えませんが、通路の有無で差を設けているところが多いですね。

 

つまり、本当に四方取り囲まれていて、中に入ることができない場合と、
他人の土地を借りれば、何とか入られる場合とに分けて、
前者の場合の方が補正率を大きくしているわけです。

 

今回のケースでは、現に通路があるということなので、
便宜的に、補正率を0.8としておきます。

 

仮に、土地⑦の地積が50㎡とすると、

無道路地評価額=50㎡×150,000×0.98×0.8×0.8
           =4,704,000

となります。

 

普通に公道に接している土地⑥と単純に比べても、
37%も減価されることになります。

 

無道路地補正をどのように節税に活用するか

上述のとおり、無道路地補正について、
ご理解いただいたかと思いますが、
実際のところ、この無道路地補正を、どのように節税に活用していけばよいでしょうか。

 

ポイントとしては、路線価の削除別画地評価です。

 

路線価の削除とは、上の図で言えば、
土地⑦へ行く通路に路線価が付設されていないか確認しておくべきです。
通常、公道ではない通路には路線価を付設していないので、
もし付設されているのであれば、路線価を削除してもらい、
南側の公道の路線価を適用し、
その上で、無道路地補正を適用してもらえるよう交渉すべきです。

 

次に、別画地評価については、
公道に接している土地と画地一体評価となって、
無道路地補正が適用されていないケースです。

 

これも上の図で言えば、
土地⑦が、土地⑥と画地一体として現況判断され、
無道路地補正が適用されていない状態を指します。

 

なお、所有者が異なれば、言うことなしですが、
所有者が同じであっても、2筆間に分断性があれば、
袋地の単独評価、つまり無道路地補正適用をさせることも可能です。

 

以上のように、袋地を所有されているのであれば、
一度、現況と路線価図をよく確認した上で、
評価が適正かどうかチェックしてみてはいかがでしょうか。

 

 

2013年11月6日記事作成

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