固定資産税(家屋)評価の仕組み

固定資産税制度における家屋については、地方税法において、
住家、店舗、工場(発電所及び変電所含む)や倉庫等と規定されています。
また、家屋については、不動産登記法上の建物と同義であるとされ、
外気分断性、土地に対する定着性及び用途性が必要要件とされています。

 

したがって、すぐに移動できるような物置などは、家屋として認められないことになります。

 

家屋の評価方法

 

家屋の評価方法については、取得価格や賃料収益から、
価格を求める方法などが検討されましたが、
最終的に、再建築価格方式が採用されました。

 

この再建築価格方式とは、
評価の対象となった家屋と同一のものを、
評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる
建築費(再建築価額または再建築費)であると、最高裁判例で示されています。

 

次に、実際の建築費と固定資産税評価における再建築費の関係ですが、
工事原価に含まれるものと、含まれないものに分けて考えます。

 

工事原価としては、資材費と労務費がありますが、
これは、固定資産評価基準で再建築費評点数が定められているほか、
東京都特別区域との物価水準補正が加味されます。

 

また、工事原価に含まれないものとして、
設計監理費、一般管理費及び利益等がありますが、
これらは、設計監理費等による補正が反映されることになります。

 

家屋評価額算定式

家屋評価については、新増築家屋と既存家屋とでは評価方法が異なります。

新増分家屋の評価方法

評価対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において新築するものとした場合において、
必要な建築費(再建築価格)を、部材ごとに評価して積算して求めます。

評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率

経年減点補正率とは、家屋が建築後の年数経過によって、
生じてくる損耗の状況に対する減価補正を指します。

 

既存家屋の評価方法

既存家屋については、基準年度(3年に1度)に評価替えが行われます。
次回の評価替えは、平成27年度となります。

評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率
再建築価格 = 基準年度の前年度再建築価格 × 再建築費評点補正率

再建築費評点補正率とは、前回の評価替えからの3年間の建築物価の変動を反映した率です。
ちなみに、前回の平成24年度評価替え時は、木造0.99非木造0.96でした。

上記算式によって算定された評価額が、前年度評価額を上回る場合は、
評価額は、据え置かれます。(増改築等を除く。)

 

固定資産税の算出

土地と異なり、家屋は原則として評価額がそのまま課税標準額となるため、
税率を掛けて税額を算出します。

税額 = 課税標準額(評価額) × 税率

 

 

【2014年4月20日記事作成】


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