固定資産税路線価及び評価額の算出方法
不動産を所有していたら、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書。
この記事では、普段あまり意識しない、固定資産税の路線価や評価額がどのように決まるのか、具体的に解説したいと思います。
固定資産税路線価の付設の流れ
地域ごとの評価の特性もあるのですが、ここでは、主に、一般的な市街地で適用されている市街地宅地評価法を見ていきます。
市街地宅地評価法とは、簡単にいえば、路線価で評価する方法です。
さて、路線価の付設にあたっては、地域ごとの特性、状況に応じて、路線価を付設していきます。
①用途地区の区分
商業地区、住宅地区、工場地区などに区分けします。
②状況類似地域の区分
さらに、似たような街並み、環境などを持った地域に区分けします。
③主要な街路の選定
状況類似地域の中で、価格事情や街路条件が標準的な街路を選びます。
地価公示や都道府県地価調査の調査ポイントが選ばれやすいです。
④標準宅地の選定
主要な街路に接していて、北向きの標準的な宅地を選びます。
⑤標準宅地の適正な時価の評定
不動産鑑定士に依頼して、標準宅地の鑑定評価を行います。
⑥主要な街路の路線価の付設
鑑定評価額の７割を、主要な街路の路線価として決定します。
⑦その他の街路の路線価の付設
状況類似地域内のその他の街路に対して、主要な街路の路線価から比準して、路線価を付設します。
固定資産税評価額の算出
上記のような流れで、固定資産税路線価は付設されております。
次に、固定資産税評価額については、下記の計算式により算出することになります。
時点修正率
時点修正率とは、地価下落に伴って固定資産評価額を下落修正する際の率です。
評価替えは３年に一度ですが、毎年評価替えすることが実務上困難なため、途中年度は、簡易な方法で価格修正しています。
例えば、令和３年度は評価替え年度ですが、令和４年度は途中年度のため、価格基準日（令和２年１月１日）から１年６か月分の地価下落分を時点修正することになります。
画地補正率
上記で算出したのは、あくまでも標準的な路線価です。
個々の土地の事情は考慮されていません。
そこで、国では、固定資産評価基準で、奥行補正、間口狭小補正など各土地に内在する価格形成要因を補正する措置を設けています。
評価基準では、別表第３の画地計算法で、各種補正の基準が定められています。
例えば、都市部と地方では、土地環境も、土地利用方法も異なり、価格形成の状況も異なってきます。
そのため、各市町村では、国の基準を参考にしながら、独自で補正を決めています。
具体的に、補正項目を把握したい場合は、当該市町村にお問い合わせください。
さて、以上の流れを経て、固定資産税評価額が算出されております。
ただし、固定資産税（土地）については、評価額がそのまま課税標準額とはならないため、注意が必要です。
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