土地に課税される固定資産税って、評価額に税率をかけても税額がわからないし、住宅と駐車場とでは全然固定資産税の金額が違うし、どういった仕組みなのか教えてください!


土地に係る固定資産税は、家屋と異なり、税額の算出が複雑な仕組みとなっているため、初めて固定資産税の納税通知書を見ても、同封の解説マニュアルを読んでも、よくわからないという声は聞きます。


そこで今回は、複雑な土地に係る固定資産税額について、負担調整措置が導入された経緯や課税標準額の算定方法について、詳しく解説してみたいと思います。

土地の負担調整措置はなぜ導入されたか

元々、土地の評価は、取引価格に、公的評価の地価公示、相続税路線価及び固定資産税路線価など様々な評価指標がありましたが、一物四価と呼ばれるくらい、価格水準はバラバラでした。

それが結果的に、バブル経済を過熱させた反省もあったことから、公的土地評価は地価公示をベースとして、相続税路線価は約8割水準、固定資産税路線価は約7割水準に合わせることになりました。

ところが、これまで固定資産税については実勢の取引価格に比べて非常に安かったものですから、平成6年評価替えに、地価公示の7割水準に引き上げると同時に、急激に税負担が増えないように、負担調整措置が設けられることになりました。

また、平成9年度評価替えから、現行方式の負担調整措置が講じられ、さらに、平成24年度評価替えでは、住宅用地の負担水準のバラつきが概ね是正されたため、先行して、住宅用地の据え置き特例措置が廃止され、今に至っております。

負担水準と課税標準額

では、次に固定資産税評価の負担水準と課税標準額について、解説します。

負担水準とは、個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもので、下記の算式で表せます。

負担水準=前年度課税標準額/今年度評価額(住宅用地は、特例率を掛ける)



なぜ、このような負担水準を算定するかといいますと、土地の価格変動は大きいため、例えば土地価格が急騰しても、税負担も付随して重たくならないようにするために講じられているのです。

負担水準が求まりましたら、以下、住宅用地と商業地等(非住宅用地)の区分に応じて、下記のとおり、負担水準に応じて、今年度課税標準額が算出されるようになっております。

住宅用地の負担調整措置と課税標準額

住宅用地の負担調整措置

出典:(一社)資産評価システム研究センター 固定資産税のしおり

住宅用地の課税標準額については、まず負担水準を求めるうえで、住宅用地特例率を知っておく必要があります。

実は、宅地に居住用建物が所在している場合、住宅戸数1戸あたり200㎡までは下記のとおり、小規模住宅用地の特例が受けられます。

【固定資産税】
課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/6 
【都市計画税】
課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/3 



それを超える分は、下記のとおり、一般住宅用地の特例が受けられます。

【固定資産税】
課税標準額 = 固定資産税評価額 × 1/3 
【都市計画税】
課税標準額 = 固定資産税評価額 × 2/3 



固定資産税評価額に、住宅用地特例率を乗じると、課税標準額が算定され、前年度課税標準額に対する負担水準が求められます。

具体的な計算例は、下記のとおりですが、負担水準が1%から20%未満と著しく低ければ、評価額(住宅用地特例率を乗じた後)の20%、20%から100%未満であれば、本来の評価額である100%に達するまで、税負担が毎年漸増していき、すでに負担水準が100%を上回る場合は、評価額を時価に合わす形で、100%まで引き下げとなるイメージとなります。

小規模住宅用地の課税標準額計算例

出典:大阪市 固定資産税パンフレット

商業地等の負担調整措置と課税標準額

商業地等(非住宅用地)の負担調整措置

出典:(一社)資産評価システム研究センター 固定資産税のしおり

一方で、商業地等(非住宅用地)については、経済界等の要請もあり、負担調整措置は現在も継続しています。

商業地等の課税標準額は、下記のとおりですが、負担水準が1%から20%未満と著しく低ければ、評価額の20%、20%から60%未満であれば、本来の評価額である60%に達するまで、税負担が毎年漸増していきます。

また、負担水準が60%から70%の範囲は据え置き特例によって、前年度税額と同額、すでに負担水準が70%を上回る場合は、強制的に70%まで引き下げとなるなど、商業地等の税負担は本則課税からかなり抑えられているイメージとなります。

商業地等(非住宅用地)の課税標準額計算例

出典:大阪市 固定資産税パンフレット

最後に、課税標準額が求めることができれば、課税標準額に標準税率(固定資産税1.4%及び都市計画税0.3%)を乗じれば、税額が算出できます。

令和3年度税制改正

土地に係る固定資産税等の負担調整措置については、令和3年度税制改正において、下記のとおりとなっています。

宅地等及び農地の負担調整措置について、令和3年度から令和5年度までの間、上記の負担調整措置の仕組みが継続されます。

さらに、令和3年度に限り、負担調整措置等により税額が増加する土地について、前年度の税額に据え置く特別な措置を講ずることとなりました。

まとめ

今回は「固定資産税(土地)の課税標準額」について解説しました。

固定資産税については、負担調整措置という仕組みによって、地価が下落してもすぐには固定資産税が安くはならないようになっており、土地を所有している方にとっては、自分で土地をうまく活用して、税負担を抑える工夫も必要です。

以下の記事では「初心者でもできる駐車場シェアリング」について解説していますので、こちらの記事も併せて読んでみてください。

駐車場経営は儲からない?初心者でもできる駐車場シェアリングとは

また、最近は台風やゲリラ豪雨などの自然災害も増えていますが、火災保険を掛けっぱなしになっていませんか?

当ブログでは、必要な保障を確保しつつ、費用を抑えることができる、「火災保険の一括見積サービス」についても詳しく解説していますので、「住宅などの不動産に関する費用を節約したい!」という方は、こちらもぜひご検討ください。

火災保険を賢く選ぶ3つのポイント|FPがおすすめする火災保険とは