併用住宅の用途変更を活用した固定資産税節税術

店舗兼住宅は、ビフォーアフターのように用途変更で、土地の税金が安くなります。

最近、テレビ朝日の
「大改造!!劇的ビフォーアフター」という番組をよく観ています。

 

この番組は、視聴者参加型で、
さまざまな事情から住宅をリフォームせざるをえなくなった視聴者が、
番組から、匠と呼ばれる建築士を紹介してもらい、
見事なまでに、住宅を劇的に改造してしまうという番組です。

 

なかなか観ていて、おもしろいです。

 

さて、番組では、
依頼主が店舗兼住宅で、
若い頃から現在まで総菜屋や理容室を切り盛りしてきていたが、
もう歳だから、廃業して、
老後をゆったりと暮らしたいという方が、よく出てきています。

 

 

 

たいていは、店舗部分をつぶして、
そこを、住宅部分にリフォームしていますね。

 

ところで、固定資産税の話に戻りますが、
このように、家屋の用途が変わる場合、
実は、土地の税金が安くなることがあります。

 

 

すでに、「固定資産税制度の概要」の、
課税標準額の算出」においても説明しましたが、
住宅用地の場合は、課税標準の特例で、
店舗や更地の場合と比べて、
1/3~1/4の税額となります。

 

しかし、常に1/3~1/4になるわけではありません。

 

一部、居宅以外の用に使われていると、
住宅用地率は減少します。

 

具体的には、下表のとおりとなります。

 

           

①専用住宅          
居宅部分は全部なので、住宅用地率100%

 

②併用住宅    
a)居宅部分が1/4~1/2の場合、住宅用地率 50%
b)居宅部分が1/2以上の場合、住宅用地率100%

 

③地上5階以上の店舗兼マンション  
a)居宅部分が1/4~1/2の場合、住宅用地率 50%
b)居宅部分が1/2~3/4の場合、住宅用地率 75%
c)居宅部分が3/4以上の場合、住宅用地率100%

 

この場合、

 

例えば、200㎡の土地の上に、
店舗部分60㎡、居宅部分40㎡の併用住宅があったとします。

 

そうすると、居宅部分は、40/(60+40)で、
②a)に該当し、住宅用地率は50%となります。

 

つまり、100㎡は小規模住宅用地、残り100㎡は非住宅用地となります。

 

これが、店舗部分をつぶして、居宅にすると、
住宅用地率100%となり、
200㎡すべてが小規模住宅用地となります。

 

 

もし、店舗兼自宅で、自営業をやめている方は、
一度、名寄帳や評価調書で、
家屋の用途や、土地の住宅用地率を調べてみましょう。
固定資産税が安くなることがありますので♪

 

 

2011年8月19日記事作成


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