土地の値段 なぜいろいろ?

土地の価格は一般的な商品やサービスと違って「定価」がない。
公示地価、基準地価、路線価、市場価格-。
同じ土地でもさまざま値段の付け方がある。
土地を購入したり、相続したりするときには
何を目安にすればいいのか。
地価の基本を知っておこう。

 

公示地価・基準地価

国と都道府県は毎年1回、それぞれ土地の価格を調べて
公表している。
国土交通省が1月1日時点の価格を調べる
「公示地価」(3月公表)と、
都道府県が7月1日時点の価格を調べる
「基準地価」(都道府県地価調査、9月公表)だ。

 

公示地価と基準地価はいずれも一般の土地取引価格の指標とされる。
いわば「公的な地価」で、国交省によると、土地の「正常な価格」を表す。
売り手にも買い手にも特別な事情がなく、
需要と供給だけで地価が決まるとしたら、いくらになるかという意味だ。
道路建設など公共用地の買収の際に使われる。

 

どちらも調査対象となる「標準値(基準値)」の市場価格をまず調べ、
それをもとに専門家が鑑定・調整して地価をはじく。
調査対象は地域でよくある条件の家やビルなど。
ほぼ前年の調査ポイントを継続して調べるので、
上がったか下がったかわかりやすい。

 

今月下旬に公表する基準地価は不動産業界など
関係者の注目度が極めて高い。
東日本大震災後、初めて調べた公的な地価だからだ。
「被災地では基準地価を求められない場所もありそうだ」
(国交省)というが、全国のおおよその動向はわかる。
大震災が土地取引にどのような影響を与えたか知る手掛かりになる。

 

相続税路線価・固定資産税路線価

一方、相続税などの基準になる地価は「路線価」といい、
国税庁が毎年調べて公表している。

 

路線価を決める根拠の一つが公示地価で、
公示地価の8割程度の水準になる。
その名の通り、
路線価は道路に面する土地の値段を面積当たりで示す。
土地の形や向きなどによって調整して計算する。

 

土地を持つ人が毎年払う固定資産税を求める
「固定資産税評価額」(市町村などが調査)は
公示地価の7割程度の水準だ。
評価額の見直しは、原則3年に1回で、次は2012年の予定だ。

 

今年7月に公表した路線価は1月1日時点のもので、
震災前の価格だった。
被災地に課す税金を計算する路線価に、
震災の影響を反映しないと実情にそぐわない。
国税庁は10~11月をめどに、
被災地の路線価の「調整率」を決めて税負担を軽くする計画だ。

 

市場価格

公的な地価はもともと市場価格がベースとなっている。
では、市場価格はどう決まるのだろう。

 

伝統的に使われているのが
「近所の土地がいくらで売れたか調べ、類推して求める」
という方法(取引事例比較法)だ。

 

「貸したらどれくらいの賃料をもらえるか考え、
不動産運用の利回りから計算する方法」
(東京カンテイ市場調査部上席主任研究員の中山登志朗さん)もある。
都市部など住宅やオフィスビルを貸して
利益が出やすい地域で使われる。
「収益還元法」という。

 

不動産鑑定士で税理士の佐藤健一さんは
「いろいろな方法で求める市場価格は
厳密に理論的に言えば一致するはずだが、
現実にはそうはいかない」と話す。
同じ土地について、2人の不動産鑑定士が価格を調べたら、
ぴったり一致する方がまれだという。

 

例えば、公示地価の調査地点だからといって、
公示地価で売られるわけではない。
人気の住宅地である自由が丘駅(東京都目黒区)近くで、
公示地価の調査地点にきわめて近い場所の売買価格が、
かなり違う事例もあった。

 

駅からの距離や土地の形、日当たり、高低差、接する道路の幅など、
全く同じ条件の土地は二つとない。
早く売りたければ安くなることもあるし、
高くてもどうしても買いたい人もいるかもしれない。

 

多くの人が同じ銘柄を売買する株式と違い、
1つの土地を買えるのは1組の買い手に限られ、
一対一の交渉で価格が決まる。

 

佐藤さんは
「税金を計算する際の地価の求め方は決まっていて結果がわかるが、
それ以外は上下10~20%くらいの幅をもって、
だいたいこれくらいと考えるべきだ」という。

 

東京カンテイの中山さんは、
「同じ土地が二つとないからこそ、何種類もある地価が
売買交渉で役に立つ」と話す。
例えば、売りたい人が
「公示地価から考えると1億円で売れるはず」と言うと、
買いたい人は
「収益還元法では7000万円だから安くしてほしい」
と主張するかもしれない。
「売り手も買い手も納得できる価格を探るために、
さまざまな地価の求め方がある」と中山さんは説明する。

 

 

土地の値段とうまくつきあう三ヵ条

  1. 課税額を除けば、土地の値段は「だいたいこれくらい」しか出ない。
  2. 売りたい人と買いたい人が抱える事情によって、同じ土地でも値段が変わる。
  3. 地価を求める方法はさまざまある。それぞれの特徴を知って、賢く使いこなそう。

 

日本経済新聞(2012年9月6日夕刊)

 

 


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