画地計算法と画地認定

画地計算法とは

ここでは、画地認定について解説する前に、
固定資産評価基準に規定されている画地計算法について、詳しく解説します。

 

画地計算法とは、土地の評価額を算出するために、
必要な計算の方法が規定されています。

 

一般的に、土地の評価額は、
以下のとおりの算式で表すことができますね。

 

路線価 × 地積 = 評価額  (市街地宅地評価法の場合)

 

ただし、路線価はあくまで標準画地を想定した、
価格が付設されています。

 

一方で、現実の土地はどうでしょうか?

 

すべてがすべて正方形の利用しやすい形とは、
必ずしもなっていないかと思います。

 

 

上記の図示のとおり、
①では、道路に面しているところに比べて、
奥に行くほど、横幅が大きくなっている土地があれば、
②のように、間口が狭く、しかも奥に長い土地もあります。

 

特に、②のような土地は、都市部の古い地域などに、
よく見られますが、ぎりぎり2mの接道条件を満たすように、
分譲したような土地が多いですね。

 

したがって、①と②とでは、明らかに②の方が、
土地の評価額は安くなりますね。

 

このように、画地の奥行、間口、形状、街路との接し方によって、
土地の評価額は、大きく変わってきます。

 

それゆえ、この画地における各要素が、
標準画地において想定されているこれらの要素とどのように異なるか計量し、
その差を、土地の評価額に反映する方法として、
画地計算法を規定しているわけです。

 

画地認定とは

固定資産評価基準別表第3において、
固定資産税評価における画地認定について、
以下のとおり、規定されています。

各筆の宅地の評点数は、
一画地の宅地ごとに画地計算法を適用して求めるものとする。
この場合において、一画地は、原則として、
土地課税台帳に登録された一筆の宅地によるものとする。
ただし、一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、
その形状、利用状況等からみて、
これを一体をなしていると認められる部分に区分し、
又はこれらを合わせる必要がある場合においては、
その一体をなしている部分の宅地ごとに一画地とする。

 

つまり、原則は一筆一評価ですが、
複数の土地を一体的に利用していると判断されれば、
画地一体評価とすることが規定されているわけです。

 

 

上に図示しましたが、
事例では、2つの土地の上に、建物が建っています。
原則は、それぞれを別々に評価することになりますが、
現実には、一体的利用がされているので、
この場合は、2筆1画地の評価がされます。

 

なお、この建物が住宅の場合は、
2筆1画地とした方が、住宅用地の特例が受けられるので、
固定資産税の節税という観点から考えると、
1筆1評価なのか、一体画地評価なのかで、
大きく、固定資産税が変わってくることになります。

 

この画地一体評価による節税については、
こちらの記事で詳しく解説していますので、
ご関心があれば、是非ご覧いただければと思います。

 

 

2013年3月20日記事作成


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