不動産関連用語

このページでは、不動産関連の専門用語を解説しています。行政職員、不動産関係者や一般の方など問わず、どうぞご活用ください。

 

 

公図

公図とは、不動産登記を行う上で、土地の境界や建物の位置を確定するための地図です。
そして、その精度によって、2種類の地図があります。

 

不動産登記法第14条地図

土地の地籍調査が完了し、土地の位置・形状・境界及び地積が精確になっています。
なお、旧不動産登記法第17条地図が、同法改正後に、この第14条地図となっています。

 

地図に準じる図面

明治時代初期の地租改正時に作られた図面(旧土地台帳付属地図)。
土地の位置・形状・境界及び地積の精度が落ちます。
法第14条地図がない場合は、こちらで代用されています。

 

そのため、公図を請求すると、地図に準じる図面しかないこともあり、大体の位置関係はわかっても、土地の形状や境界は判然としないこともあり、土地取引や境界確認において、しばしばトラブルとなっています。

 

地方は、地籍調査が進んでいるところが多いですが、大都市部は、人口が多く、土地利用も複雑なため、地籍調査がほとんど進んでいない自治体も多いと言われています。

 

現在、国を挙げて地籍調査が行われていますので、関心があれば、下記サイトをご覧ください。

 

国土交通省 地籍調査Webサイト

 

 

特定行政庁及び建築主事

建物を建築するとき、その計画が建築基準法に適合することを、建築主事または指定確認検査機関に確認してもらわなければなりません。

 

そして、この建築確認時によく目にする、特定行政庁や建築主事って何の役割を果たしているのでしょうか?

 

特定行政庁

建築主事を置く地方公共団体、およびその長のこと。
建築の確認申請、違反建築物に対する是正命令等の、建築行政全般を司る行政機関。
人口25万人以上の市では、建築主事は必ず置くこととされているので、当該市長が特定行政庁となります。
それ以外の市町村は、都道府県知事が特定行政庁となります。

 

建築主事

建築基準法第4条の規定に基づいて、建築確認を行うために、地方公共団体に設置される公務員のこと。

 

建築主事の資格については、一級建築士試験に合格し、かつ実務経験2年以上の、市町村職員や都道府県職員の中から、建築基準適合判定資格者検定に合格し、国土交通省に登録されている者の中から、市町村長または都道府県知事が任命することとされています。

 

 

長期優良住宅制度

長期優良住宅とは、平成21年に施行された、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて策定した、長期優良住宅建築等計画が、所管行政庁によって認定された住宅を言います。

 

この法律の目的は、「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅(長期優良住宅)の普及を促進することで、環境負荷の低減を図りつつ、良質な住宅ストックを将来世代に継承することで、より豊かでやさしい暮らしへの転換を図ること」とされています。

 

長期優良住宅制度の概要

一般の住宅であれば、10年保証が多いですが、この長期優良住宅については、長期間良好な住環境を継続させるため、建築・維持保全に関する計画(長期優良住宅建築等計画)の作成が必要で、所管行政庁の認定があって初めて、認定長期優良住宅となります。

 

また、建てたら終わりではなくて、認定を受けた計画に沿って、住宅のメンテナンスを実施し、法第11条第1項に基づいて建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し、これを保存する必要があります。(電子データ保存可)

 

所管行政庁への変更手続きの必要な場合とは

①認定を受けた計画を変更しようとするとき
→認定を受けられた方は、認定を受けた計画(建築・維持保全)を変更するときは、あらかじめ所管行政庁の認定を受ける必要があります。(法第8条第1項)

 

②認定長期優良住宅を相続・売買するとき
→相続・売買等により認定計画実施者の地位を引き継ぐ場合は、 所管行政庁の承認が必要となります。(法第10条)

 

長期優良住宅建築等計画策定にあたっての注意点

①所管行政庁から報告を求められたとき
→工事完了の報告など、認定長期優良住宅の建築・維持保全の状況について、所管行政庁より、報告を求められることがあります。(法第12条)

報告をしない、または虚偽の報告をした場合は、30万円以下の罰金に処せられることがあります。

②認定の取り消し
→認定された計画に従って建築・維持保全を行わず、所管行政庁に改善を求められ、従わない場合など。(法第14条第1項)

 


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